[우리 아파트 세금은 얼마]기준시가 인상되면…

《정부가 부동산시장 안정을 위해 국세청의 기준시가와 행정자치부의 재산세 과세표준을 크게 올렸다. 이에 따라 일부 지역에서는 양도소득세나 재산세 부담이 2배 이상으로 늘어나기도 했다. 또 유산으로 물려받거나 부모 친지 등이 집을 넘겨줄 때 내야 할 상속세나 증여세도 크게 증가했다. 그만큼 집을 사고 팔 때, 또는 갖고 있을 때 자금 운영 계획이 복잡해져 적절한 대응책이 필요해졌다. 세무 전문가들의 자문을 토대로 이번에 늘어나는 양도세와 재산세의 내용과 이에 따른 절세(節稅) 전략을 소개한다. 또 일반인이 쉽게 이용할 수 있는 세금 계산 인터넷 사이트도 소개한다.》

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- [우리 아파트 세금은 얼마]과세표준 인상되면…

국세청이 13일부터 서울 등 수도권 아파트 단지 441곳의 기준시가를 평균 17.1% 인상함에 따라 해당 아파트 보유자들의 양도소득세 부담도 늘어난다.

기준시가가 5000만원 이하 오른 아파트 보유자는 양도세를 수백만원 더 부담해야 하지만 강남 지역 대형고급아파트의 경우 1억원이 넘는 양도세를 더 내야 해 부담이 만만치 않다.

이 때문에 해당 지역 주민들은 늘어난 세금부담에 한숨을 내쉬고 있으며 어떻게 하면 부담을 줄일 수 있을지 고심하고 있다.

이번 기준시가 인상으로 양도세가 얼마나 오르게 되는 것인지 몇 가지 예를 통해 살펴보자.

▽기준시가가 3억6000만원 오른 경우〓서울 서초구 ○○동에 위치한 64평형 아파트를 1999년 9월1일에 샀다가 2002년 9월20일에 파는 K씨의 사례. 매입 당시 이 아파트의 기준시가는 1999년 7월1일에 고시된 4억4450만원. 만일 K씨가 이번 기준시가 조정 이전에 아파트를 팔았다면 K씨는 올해 4월4일에 발표된 기준시가 7억6500만원을 양도가액(價額)으로 적용받을 수 있었다. 양도가액은 대형주택을 제외하고는 실거래가에 관계없이 기준시가를 적용받기 때문.

양도가액에서 △취득가액 4억4450만원 △필요경비(취득가액의 3%) 1333만5000원 △양도소득공제 2500만원을 빼고 세율 36%를 곱한 뒤 1170만원을 누진공제한 9797만9400원의 양도세를 내면 됐던 것.

하지만 13일부터 기준시가가 11억2500만원으로 3억6000만원 올랐기 때문에 K씨는 두 배가 넘는 2억2757만9400원의 양도세를 내야 한다. 무려 1억2960만원의 세금을 추가부담하게 된 것.

K씨의 아파트는 전용면적이 50평이 넘는 고급주택이기 때문에 3년 이상 보유한 1가구1주택이라 하더라도 양도세를 내야 한다.

▽기준시가가 2억원 오른 경우〓서울 강남구 ○○동 소재 56평형 아파트를 2000년 9월1일에 매입해 2002년 9월20일에 매도하는 L씨의 사례.

L씨는 13일 이전에 이 아파트를 팔았더라면 과세표준 6690만원에 세율 27%를 곱한 1356만3000원의 양도소득세를 내면 됐지만 이번에 기준시가가 2억원이나 오르는 바람에 과세표준도 2억6690만원으로 훌쩍 늘어나고 최고세율인 36%가 적용돼 7082만1000원의 세금을 더 부담한다. 결국 모두 8438만4000원을 양도세를 내야 하는 것.

L씨의 아파트는 전용면적이 45평에 미달하기 때문에 내년 9월 이후에 아파트를 팔면 양도세 비과세 대상이 된다.

▽기준시가가 1억5000만원 오른 경우〓서울 강남구 ○○동에 위치한 46평형 아파트를 2000년 9월1일 사들여 2002년 9월20일에 파는 P씨의 사례.

매입 당시 기준시가는 2000년 7월1일 고시된 4억2400만원. 올해 4월 고시 때는 5억2000만원으로 올랐다가 이번에는 6억7000만원으로 1억5000만원이 또 올랐다.

종전 고시를 적용해 양도세를 계산하면 양도소득은 8328만원으로 세금은 1738만800원.

그러나 조정된 기준시가를 적용하면 양도소득이 2억3328만원으로 늘어나고 세금도 7138만800원으로 불어난다. 결국 P씨는 기준시가 조정 이전보다 410.7% 늘어난 5400만원의 양도세를 더 내야 한다.

▽기준시가가 8000만원 오른 경우〓서울 서초구 ○○동 소재 34평형 아파트를 2000년 9월1일에 매입해 올해 9월 20일에 매도하는 C씨의 사례.

매입당시 기준시가는 2000년 7월1일 고시된 2억4800만원. 올해 4월 고시 때는 3억2800만원으로 올랐다가 이번에 다시 4억800만원으로 8000만원이 상승했다.

C씨가 이번 고시 이전에 집을 팔았더라면 27%의 세율이 적용돼 1441만6200원의 양도세를 내면 됐다. 그러나 이번에 기준시가가 오르는 바람에 적용세율도 36%로 바뀌어 2790만5400원의 세금을 더 내야 한다. 결과적으로 4232만1600원의 양도세를 부담하는 것. 그러나 C씨가 1가구1주택 보유자라면 ‘3년 이상 보유’ 조건으로 양도세를 면제받을 수 있다.

▽기준시가가 3000만원 오른 경우〓인천 연수구 ○○동에 위치한 34평형 아파트를 2000년 9월1일에 사들여 올해 9월20일에 파는 J씨의 사례.

매입 당시 이 아파트의 기준시가는 2000년 7월1일에 고시된 6700만원. 만일 J씨가 이번 기준시가 조정 전에 아파트를 팔았다면 1억2800만원의 기준시가가 적용돼 1075만2300원의 양도세를 낼 수 있었다. 하지만 기준시가가 바뀌면서 최고세율인 36%가 적용돼 결과적으로 868만4100원이 늘어난 1943만6400원의 세금을 더 낸다.

J씨도 1가구1주택과 3년 이상 보유의 조건이 충족되면 양도세를 내지 않아도 된다.

▽양도일 기준은 잔금 치른 날〓세법상 인정되는 양도일은 계약일이나 중도금을 내는 날이 아니라 잔금을 치른 날이다. 잔금을 받기 전에 등기하면 등기접수일이 양도일로 간주된다.

따라서 기준시가 고시가 시행되는 날인 13일 전에 잔금정리가 됐거나 등기가 이뤄진 경우는 새 고시를 적용받지 않는다. 하지만 아직까지 잔금정리가 이뤄지지 않았으면 이번 고시가 적용돼 세금 부담이 늘어난다.

박정훈기자 sunshade@donga.com

▼양도세 줄이려면…▼

국세청이 13일자로 서울 강남지역 등 수도권 아파트 441개 단지의 기준시가를 평균 17.1% 올렸다. 이들 아파트를 팔 때 내야 하는 양도소득세 부담이 그만큼 늘어난다는 얘기다. 이에 따라 아파트 매매 및 세(稅)테크 전략도 달라진다.

국세청의 기준시가 인상으로 서울과 5개 신도시, 과천 등지에 사는 사람들의 양도소득세 부담이 크게 늘어난다. 따라서 전문가들은 소득세법 시행령이 개정되는 이달 말 이전까지 서둘러 비과세 요건을 갖추거나 절세(節稅) 요건을 갖출 것을 충고하고 있다.

▽1가구1주택자는 양도세 비(非)과세 요건을 갖춰야〓이달 말부터 양도세 비과세 요건이 까다로워져 1가구1주택자라도 분당 일산 평촌 산본 중동 등 경기도의 5대 신도시와 서울, 과천시에 있는 주택을 3년 이상 보유하고 1년 이상 그 집에서 살아야 양도세를 물지 않는다. 지금까지는 1가구1주택자가 주택을 3년 이상 보유했다가 팔면 양도세를 부과받지 않았다.

단, 이번 대책을 시행하는 날을 기준으로 2년 이상 보유한 상태라면 1년 이상 거주해야 한다는 조건을 채우지 않아도 된다. 하지만 시행하는 날로부터 1년 이내에 팔아야 양도세를 면제받는다.

따라서 2000년 6월에 서울에 있는 아파트를 사서 전세를 줬다면 보유 기간이 3년이 넘어서는 내년 6월부터, 양도세 과세 요건이 강화되는 날로부터 1년이 되는 내년 9월 말까지 팔면 1년 이상 거주 요건을 갖추지 않아도 된다.

그러나 강화되는 양도세 과세기준이 시행되는 날 현재 2년이 안 됐다면 반드시 1년 이상은 실제 거주한 뒤 팔아야 양도세가 부과되지 않는다.

▽2주택 보유자는 양도세액이 적은 집부터 먼저 처분해야〓집을 2채 소유하고 있다면 어떤 집을 팔았을 때 양도 차익이 큰지를 계산해야 한다.

만약 두 집의 양도 차익이 비슷하다면 오래 보유한 집을 처분하는 것이 좋다. 양도세는 보유 기간이 길수록 공제액이 늘어나기 때문.

양도 유예기간 제도를 적절히 활용하는 것도 요령이다. 이 제도는 집을 2채 가진 사람이 나중에 산 주택의 취득일부터 1년 이내에 먼저 구입한 주택을 3년 이상 보유한 뒤 팔면 양도세를 면제해주는 것.

이에 따라 2000년 1월에 매입한 아파트가 있는 사람이 새 아파트를 분양받아 올 11월에 잔금을 치르고 입주한다면 이미 갖고 있는 아파트를 보유 기간이 3년이 넘어서는 내년 1월 이후에 파는 것이 좋다. 단 양도세 과세 요건이 강화되는 날로부터 1년이 되는 내년 9월까지 팔아야 1년 이상 거주 요건이 적용되지 않는다는 것을 염두에 둬야 한다.

▽3주택 이상 보유자도 1채를 파는 것이 유리〓이달 말부터 2채를 초과한 주택에 대해서는 양도세가 실제 거래가를 기준으로 부과되기 때문. 기준시가가 인상됐지만 아직 실제 거래가의 70∼90%라는 점을 감안해야 한다.

따라서 양도세 과세 기준이 강화되는 이달 말 이전에 집 1채를 매각하는 것이 좋다.

▽전용면적 45평 이상 50평 미만인 아파트는 이달 말 이전에 팔아야〓고급 주택의 판정 기준이 ‘전용면적 50평 이상, 시가 6억원 초과’에서 이달 말부터 ‘전용면적 45평 이상, 시가 6억원 초과’로 바뀔 예정이다.

세법상 고급주택으로 분류되면 양도세를 기준시가가 아닌 실거래가로 계산한다. 1가구1주택자로 3년 이상 보유해 양도세 비과세 요건을 갖추더라도 양도세를 내야 한다.

따라서 새로 고급주택에 포함되는 평수의 아파트는 이달 말 이전에 매각하는 것이 양도세 부담을 줄일 수 있는 방법이다.

기준시가 인상 이후 세(稅)테크
구분	대응법
1주택 보유자(서울, 과천, 신도시 기준)	·시행일 현재 2년 이상 보유〓실제 거주하지 않고 시행일 기준 1년 이내 3년 이상 보유 뒤 양도하면 비과세·시행일 현재 2년 미만 보유〓1년 이상 거주하고 3년 이상 보유한 뒤 양도해야 비과세
2주택 보유자	·시행일 현재 2년 이상 보유하고 양도 유예기간 이내에 3년 이상 보유한 뒤 양도할 수 있으면 비과세·나머지 주택=양도세 적은 주택부터 매각
3주택 보유자	·2주택 초과 주택 가운데 양도세가 적은 주택부터 매각
전용면적 45평 이상 주택보유자	·관련 규정 시행일 이전에 매각

송진흡기자 jinhup@donga.com