상가 14일부터 확정일자 받아야

세든 상가가 경매나 공매에 넘어가더라도 상가 임차인이 보증금을 돌려받으려면 14일부터 일선 세무서에서 확정일자를 받아야 한다. 이렇게 하면 확정일자 이후에 근저당을 설정한 사람보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있다.

국세청은 다음달 1일 ‘상가건물임대차보호법’ 시행을 앞두고 이런 내용을 담은 ‘확정일자 및 등록사항 세부 내용’을 확정해 13일 발표했다.

국세청은 이 법 시행령이 공포되는 14일부터 전국 99개 세무서에서 전국적으로 240만명에 이르는 임차 상인의 임대차계약서 확정일자 신고를 받기로 했다. 갖출 서류는 사업자등록증, 임대차계약서, 임차 건물의 도면, 신분증 등이다.

단 법 시행일이 다음달 1일인 만큼 14일부터 31일까지 확정일자를 받더라도 이 기간에 근저당이 설정됐다면 우선 변제권을 행사할 수 없다.

김재천(金載千) 국세청 납세자보호과장은 “상가건물임대차보호법은 11월1일부터 효력이 발생하므로 이달 중 확정일자를 빨리 받는다고 해서 유리한 것이 없다”며 “관할 세무서가 개별적으로 보내는 안내문을 보고 정해진 날짜에 세무서를 찾으면 된다”고 말했다.

▽확정일자를 받을 수 있는 대상〓지역에 따라 다르다. 서울은 임대보증금과 월세를 보증금으로 환산한 금액을 합한 총 임대료가 2억4000만원 이하여야 한다.

서울을 제외한 수도권 과밀억제권역은 1억9000만원 이하, 인천을 제외한 광역시는 1억5000만원 이하, 나머지 지역은 1억4000만원 이하이다.

종교 및 자선단체, 친목모임 사무실은 상가가 아니므로 확정일자를 받을 수 없다.

▽신청절차〓사업자등록증이 있는 기존 사업자는 등록증 원본, 신분증, 임대차계약서 원본, 임차건물 도면을 갖고 관할 세무서로 가서 ‘사업자등록정정신고서’를 작성해 제출하면 된다. 국세청이 정정신고서 작성을 요구하는 것은 기존 사업자의 업태나 상가면적 변경 내용을 파악하기 위해서다.

신규 사업자는 준비해야 할 서류가 더 많다. 우선 사업자등록증을 새로 내야 하므로 사업허가증, 등록증, 신고필증 사본이 있어야 한다. 여기에 임대차계약서 사본, 건물 도면, 신분증을 함께 갖고 가서 ‘사업자등록신청서’를 작성하면 확정일자를 받을 수 있다.

문의 02-397-1200(국세청 대표전화), 1588-0060(납세서비스센터)

▼문답풀이▼

상가 세입자의 권리를 보호해주는 확정일자 관련 궁금증을 문답으로 알아본다.

-확정일자를 받으면 곧바로 우선변제권을 확보할 수 있는지.

“이달 중에는 불가능하다. 모법(母法) 시행일이 다음달 1일이어서 14일부터 31일까지 확정일자를 받더라도 이 기간에 설정된 근저당보다는 변제순위가 늦다. 예컨대 15일 확정일자를 받았다면 법 시행일인 11월1일 이후에 설정되는 근저당보다는 변제순위가 빠르다. 하지만 이달 말까지 근저당이 설정되면 보호받을 수 없다.”

-근저당 설정에 관계없이 최우선적으로 변제받을 수 있는 소액임차인도 확정일자를 받는 것이 좋은지.

“물론이다. 소액임차인의 ‘최우선 변제권’은 확정일자를 받지 않더라도 모든 권리자보다 먼저 보증금 가운데 일정액을 돌려받는 권리다. 예를 들어 서울에서는 임차보증금이 4500만원이하이면 1350만원까지 우선 변제받을 수 있다. 이 때 확정일자까지 받아두면 최우선 변제한도를 넘어서는 부분에 대해서도 후순위권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있다.”

-임차인이 재임대한 상가에 세를 들었다. 확정일자를 받을 수 있는지.

“확정일자를 받을 수는 있지만 효력은 없다. 다만 원건물주가 아닌 자신에게 임대를 준 임차인에 대해서는 계약갱신요구권을 주장할 수 있다.”

-건물주 요구로 실제 보증금보다 낮게 계약서를 작성했다. 이 때도 확정일자를 받을 수 있나.

“확정일자는 받을 수 있다. 그러나 조작된 계약서에 나오는 내용이 세무서에 등록됐으니 등록 내용에 해당하는 부분만 보호받을 수 있다.”

임대차보호법 적요대상 (단위:만원)
지역	총 임대료 한도	최우선변제권이 인정되는총 임대료 한도	최우선 변제 한도
서울	2억4000	4500	1350
과밀억제권역(서울 제외)	1억9000	3900	1170
광역시(인천과 군 지역 제외)	1억5000	3000	900
기타 지역	1억4000	2500	750

송진흡기자 jinhup@donga.com