[양도세 실거래價 적용대상 넓히면]신도시 '세금 눈덩이'

정부가 9·4, 10·11 대책으로 양도소득세 실거래가(實去來價) 과세대상을 크게 넓히고 이를 계속 확대하기로 함에 따라 실거래가 과세가 빠르게 뿌리를 내릴 것으로 보인다.

이런 가운데 불과 한 달여만에 양도세 과세체계가 2차례나 바뀌면서 부동산 보유자들이 혼란을 겪고 있다. 더구나 10·11 대책은 법적인 근거만 일단 마련해 두고 세부 방침은 나중에 정하겠다는 것이어서 혼란을 더 부채질하고 있다. 궁금한 내용을 정리한다.

▽실거래가로 과세되면 뭐가 달라지나〓우선 세금 부담이 늘어난다.

국세청은 보통 아파트 기준시가를 시가의 70∼80% 수준으로 정한다. 일부 지역만 예외로 90%까지도 정한다.

기준시가는 1년에 한 번만 정하기 때문에 가격이 빠르게 오를 때는 실거래가와 기준시가의 격차가 이보다 더 크게 벌어진다. 실제로 작년과 올해 서울 강남 지역에서는 기준시가가 실거래가의 절반에도 못 미치는 사례가 적지 않았다.

따라서 실거래가로 과세하면 양도차익이 커지고 세금도 많아진다.

부동산 매입자가 세금을 낮추기 위한 이중계약서에 순순히 동의하기도 어려워진다. 예를 들면 아파트를 4억원에 샀지만 계약서에는 3억원으로 썼다고 가정해보자.

기준시가로 과세할 때는 계약서가 아무 의미도 없지만 실거래가 과세에서는 다르다. 매입자가 이 아파트를 나중에 6억원에 팔 때 양도차익은 2억원이지만, 계약서에 발목이 잡혀 3억원에 대해 세금을 내야 하기 때문이다.

이런 사례는 지금도 이미 상당수 나타나고 있지만 실거래가 과세범위가 넓어짐에 따라 빠르게 증가할 전망이다.

재정경제부는 투기지역 등에 대해서는 모든 부동산 매입자에게 우편 등을 통해 거래가격을 확인, 나중에 과세자료로 활용하는 방안을 국세청과 협의키로 했다.

▽투기지역 지정 어떻게 운용하나〓재경부는 우선 올해 소득세법에 근거 조항만 마련해 두고 실제 운용은 부동산시장 상황을 봐가며 시행령으로 할 예정이다. 시행령은 국회의 동의를 얻지 않아도 행정부가 그때그때 바꿀 수 있다.

‘부동산 가격이 몇% 오르면 투기지역으로 지정한다’는 내부 방침은 마련하겠지만 밖으로 공개하지는 않을 계획이다.

지역은 서울은 구(區) 단위, 지방은 시군 단위가 유력하다.

정부가 추진중인 2, 3개 신도시 주변은 ‘투기지역’으로 지정될 가능성이 매우 높다. 신도시 건설지역은 토지거래허가구역으로 묶이므로 오히려 그 주변에서 부동산 투기가 극성을 부리는 것이 지금까지의 관행이었다.

최경수(崔庚洙) 재경부 세제실장은 “실거래가 과세대상 자산은 집 땅 상가 등을 따로따로 정할 수도 있고 묶어서 정할 수도 있다”고 설명했다.

한편 재경부는 고가주택 실거래가 6억원 초과분 과세와 관련, 예컨대 4억원에 사 7억원에팔 경우 차액 3억원에 대해 과세한다는 오해가 있으나 총양도차액 3억원에 ‘(7억-6억)/7억’을 곱한 4286만원에 대해서만 세금을 매긴다고 설명했다. 3년 이상 보유했을 때는 양도차액의 10∼30%를 공제한다.

실거래가 적용대상
구분	적용대상		설명
비과세	1가구1주택(3년이상 보유)		-서울 수도권신도시 과천은 1년 이상 거주요건 추가 *-고급주택은 6억원 이하분만 비과세 *
기준시가로 과세	1가구1주택(3년미만 보유)
	1가구2주택		1채는 비과세
실거래가로 과세	1가구3주택 이상 *		1채는 비과세, 1채는 기준시가로 과세
	투기지역 **
	단기양도		1년 이내에 팔았을 때, 세율 36%
	미등기양도, 허위계약서 작성
	자진신고		실거래가가 기준시가보다 낮을 때
	고급주택	9·4대책 전	전용면적 50평 이상이고 양도가가 6억원을 넘는 아파트
		10·11대책 전	전용면적이 45평 이상이고 양도가가 6억원을 넘는 아파트*(6억원 초과분은 1가구1주택도 과세)*
		10·11대책 후	6억원을 넘는 아파트(고가주택)**

(*표는 9·4대책, **표는 10·11대책)

(자료:재정경제부)

김광현기자 kkh@donga.com

천광암기자 iam@donga.com