투기지역 지정 주택보급률이 주요기준

정부가 ‘10·11 주택시장 안정대책’에서 도입하기로 한 ‘투기지역’이 어디가 될지에 관심이 높아지고 있다. 투기지역으로 지정되면 양도소득세가 실(實)거래가액을 기준으로 부과되고 양도세율(9∼36%)도 최고 15%포인트 정도 높아져 세금 부담이 그만큼 늘어나기 때문.

재정경제부는 이와 관련해 물가상승률 이상으로 집값이나 땅값이 오른 곳 가운데 투기지역을 지정하되 구체적인 기준은 건설교통부와 협의해 올해 안에 결정할 계획이다.

올 들어 9월 말까지 소비자물가상승률이 2.6%에 그친 반면 전국의 집값은 평균 20% 이상 올랐다. 이 때문에 물가상승률보다 부동산가격상승률이 높다고 해서 모두 투기지역으로 지정하기는 어려울 전망이다.

오히려 건교부가 부동산 투기를 막기 위해 도입한 투기과열지구나 토지거래허가구역의 지정기준을 활용할 가능성이 크다.

투기과열지구는 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높으면서 다음 세 가지 조건 가운데 하나 이상 해당되면 지정된다. 즉 △최근 2개월간 해당지역의 평균 청약경쟁률이 5대 1(국민주택규모 이하는 10대 1)을 넘거나 △주택분양물량이 전달보다 30% 이상 줄어드는 등 공급 위축 가능성이 크거나 △주택보급률이나 자가(自家)주택비율이 전국 평균을 밑돌면서 전매행위가 급증했거나 주변에 신도시 개발이 예정돼 투기 우려가 큰 지역이 지정된다.

이 가운데 청약경쟁률이나 공급 물량의 감소는 이미 지어진 집값을 잡기 위한 기준으로 하는 투기지역 지정 기준으로 활용하기에는 한계가 있다.

따라서 주택보급률 등이 주요 기준이 될 것으로 예상된다.

지난해 말 현재 주택보급률이 전국 평균(98%)을 밑도는 곳은 서울(80%) 대구(86%) 부산(89%) 울산(93%) 대전(97%) 등 대부분의 광역시와 경기도(95%) 정도다.

자가주택비율은 서울(41%) 대구(50%) 광주 대전(각 51%) 부산(52%) 울산(54%) 등과 경기도(52%)가 전국 평균(54%)을 밑돌거나 비슷한 수준이다.

토지거래허가구역은 건교부장관이나 시도지사가 △가격상승률이나 거래건수가 전국 또는 해당지역이 속한 시도 평균의 배 이상이거나 △개발제한구역(그린벨트) 해제나 신도시 개발 등으로 투기 발생 우려가 높다고 판단되는 지역을 지정한다.

이같은 조건을 종합적으로 감안하면 서울 부산 등 전국의 대도시권과 경기도 일대에서 집값 상승률이 전국 평균을 웃돌거나 신도시 개발이나 그린벨트 해제 등으로 투기 우려가 많은 지역이 투기지역으로 지정될 것으로 보인다.

인천은 주택보급률과 자가주택비율이 전국 평균을 웃돌지만 서울 인접 지역이라는 특성을 고려할 때 투기지역에 포함될 가능성이 크다.

토지거래허가구역과 투기과열지구의 지정기준 및 현황
구분	지정기준	지정지역
토지거래허가구역	·지가상승률이나 거래건수가 전국 또는 해당지역이속한 시도 평균의 2배 이상인 지역·개발제한구역 해제나 신도시 개발 등으로 투기우려가 높다고 판단되는 지역	·수도권 및 광역권 개발제한구역(4294㎢)을 포함, 전국에 모두4762㎢가 지정돼 있음
투기과열지구	·주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 아래의 조건 중 하나라도 갖춘 곳-최근 2개월간 주택청약경쟁률이 5 대 1(국민주택규모 이하는 10대 1)을 초과하는 지역-주택신축 실적이 급감하거나 분양물량이 전월 대비 30% 이상 감소한 지역-주택보급률이나 자가주택비율이 전국 평균을 밑돌면서 주택 전매 행위가 많거나 투기가 우려되는 지역	·서울:전체 지역·인천:부평삼산1지구·경기:고양시(대화·탄현동,발안 봉담 동탄지구) 남양주시(호평동, 진접·마석·평내·가운지구)화성시(태안읍, 발안·봉담·동탄지구)

자료:건설교통부

황재성기자 jsonhng@donga.com