[전문가 의견]양도세 비과세 요건 꼼꼼히 따져라

소득세법 시행령 개정으로 양도소득세 부과 기준이 많이 바뀌었다.

우선 일시적인 1가구 2주택자에 대한 비과세 요건이 강화됐다. 그동안은 1가구 2주택자가 두 번째 주택을 구입한 뒤 2년 안에 3년 이상 보유한 기존 주택을 팔면 양도소득세를 부과하지 않았다. 하지만 이제는 두 번째 주택을 취득해 일시적으로 2주택자가 된 날로부터 1년 이내에 종전 주택을 팔아야만 양도소득세가 비과세된다.

이에 따라 국세청은 국세통합시스템(TIS)을 이용, 중복보유 허용기간이 1년을 초과하는 2주택자를 자동 검색해 양도소득세를 부과할 방침이다. 이 시스템은 법원 등기부 자료에 부동산 소유권 이전 자료가 다 입력돼 있기 때문에 보유 기간이 그대로 드러난다.

집을 3채 이상 보유한 가구에 대해서도 양도소득세 부과 기준이 기준시가에서 실거래가로 변경됐다. 지금까지는 1가구가 여러 주택을 소유하더라도 고급주택, 1년 이내 단기 거래 등이 아니면 양도소득세를 기준시가로 매겼다.

이 부분에 대해서도 국세청은 TIS를 활용해 허위계약서로 취득 및 양도가액을 줄여 신고하는 불성실 신고자를 검색할 방침이다.

특히 허위계약서 작성 혐의가 짙다고 판단되면 현지 조사와 계좌 추적 등을 통해 실거래가액을 파악할 계획이다.

1가구 1주택자에 대한 양도세 면제 기준도 지역에 따라 다소 축소됐다. 서울, 수도권 5대 신도시, 경기 과천 지역은 1가구 1주택자의 양도세 면제 기준이 ‘3년 이상 보유’에서 ‘3년 이상 보유하고 1년 이상 거주해야 한다’로 바뀐 것.

단 세법상 경과 조치에 따라 1년간 유예 기간을 둬 내년 9월30일 이전에 양도하는 주택에 대해서는 3년 이상 보유 요건만 충족하면 양도소득세를 부과하지 않는다.

이에 따라 올 10월1일 현재 2년 이상 보유자는 보유 기간 3년을 채운 뒤 1년안에 팔면 양도세를 내지 않아도 된다. 그러나 2년 미만 보유한 사람은 10월1일부터 1년 이상 살아야 양도세를 면제받는다.

여기에서 보유 기간 판정은 행정자치부로부터 주민등록 전·출입 정보를 받아 TIS에 연동시키면 곧바로 파악할 수 있다. 02-397-1762

신현우 국세청 재산세과장

▼고급주택 부부 공동명의 등기를▼

이달 1일부터 양도소득세 과세제도가 대폭 강화됐다.

서울과 수도권 5개 신도시, 과천에 있는 집은 1가구 1주택이라도 3년 이상 보유하면서 1년 이상 거주해야 비과세 요건에 해당된다. 또 전국 어디에서나 세 채 이상 집을 갖고 있으면 실거래가를 기준으로 양도세를 물어야 한다. 고급주택 요건도 전용면적 45평 이상, 실거래가 6억원 초과로 바뀌었다.

어떻게 하면 양도세를 줄일 수 있을까.

1주택자라면 먼저 집이 어디 있는지를 따져봐야 한다. 소재지가 서울과 5대 신도시, 과천이 아니라면 종전과 같이 3년 이상만 갖고 있다 팔면 양도세를 내지 않아도 된다. 다만 1일 현재 2년을 초과해 보유한 사람은 내년 9월 30일까지 팔면 1년 이상 살지 않아도 비과세 혜택을 볼 수 있다.

2주택자라면 양도유예기간을 살펴봐야 한다. 양도유예기간이란 2주택 중 나중에 주택을 취득한 날로부터 1년 동안 먼저 보유한 주택을 팔 수 있도록 세법(稅法)에서 허용한 기간. 이 기간 내에 비과세요건을 갖춘 종전 주택을 양도하면 세금을 안낸다.

이미 양도유예기간을 넘긴 2주택 이상 보유자는 세법상 주택으로 보지 않는 집이 있는지를 추가로 검토한다. △재건축, 재개발에 따른 사업시행인가 후 분양권이나 입주권을 보유하고 있거나 △수도권 바깥의 읍·면 지역에 있는 집을 상속받거나 이농(離農) 또는 귀농(歸農) 목적으로 취득한 농어촌주택 △5년 이내에 팔 때 양도세가 감면되는 주택 등이 이에 해당된다.

이 요건에 해당되지 않는다면 최종 1채가 남을 때까지 먼저 양도하는 주택에 대해서는 양도세를 내야 한다. 또 3채 이상 보유한 사람은 2채를 초과하는 주택에 대해서는 실거래가를 기준으로 양도세를 낸다. 이 때문에 집을 2채 이상 갖고 있는 사람은 각각의 양도세를 계산해서 가장 적게 나오는 주택부터 처분하는 것이 바람직하다.

전용면적 45평 이상 고급주택을 취득했을 때에는 배우자와 공동명의로 등기하는 것이 좋다. 양도세는 부부가 공동으로 보유했더라도 각각에게 과세되기 때문. 전체 양도차익을 한 사람보다는 두 사람에게 분산시키는 게 절세(節稅)하는 방법이다. 02-2124-4881

이규원 유니에셋 공인회계사