강남 주상복합 vs 강북 테마상가, 경매시장 ‘쌍끌이’

‘주상복합아파트와 테마상가는 법원경매를 노려라.’

최근 물건 부족과 입찰자 감소로 잔뜩 가라앉고 있는 서울 경매시장에서 주상복합아파트와 강북 테마상가만 상대적으로 강세를 보이고 있다. 두 ‘종목’이 주목을 받는 이유는 일반 분양시장이 호황을 보이기 때문. 최근 강남 주상복합 분양이 의외의 호조를 보이는 데다 상가도 꾸준한 관심을 얻고 있어 경매도 덩달아 잘 되는 편이다.

실제 지난달 동대문 테마상가의 평균 입찰 경쟁률은 5.4 대 1로 10월(5.1 대 1)보다 치열해졌다. 반면 서울 전체 경매시장 평균 경쟁률은 9월 이후 하락세다.

주상복합도 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)이 낮아지곤 있지만 여전히 80%대를 유지하고 있다.

전문가들은 부동산 시장이 침체기에 접어드는 지금이 경매 물건을 싼값에 취득할 수 있는 절호의 기회라고 추천한다. 인기종목에 대한 ‘묻지마 투자’보다는 저가(低價)입찰을 시도해야 한다는 조언이다.

▽강남 주상복합, 시세의 60%대로 산다〓10월18일 서울지방법원에 경매로 나온 서울 강남구 도곡동 주상복합아파트 ‘대림아크로빌’ 74평형은 8억1800만원에 낙찰됐다. 최초 감정가가 10억원이었지만 한 차례 유찰되며 8억원부터 경매가 진행돼 최초 감정가의 81.8%로 낙찰받은 것. 시세는 12억원. 결국 정상 가격의 68%에 산 셈이다.

일반적으로 주상복합아파트의 최초 감정가는 시세의 80% 수준에서 결정된다. 낙찰가율은 통상 최초 감정가의 80%. 결국 시세의 64% 가격으로 살 수 있는 셈. 최근 6억원 이상 고급주택에 대한 세제규제 강화 여파로 경매경쟁률이 하락하고 있어 실수요자의 낙찰 가능성이 그만큼 높아지고 있다.

▽강북 테마상가 시세의 30%까지도 노려볼 만〓최근 경매에 부쳐진 종로구 당주동 세종빌딩 의류매장 70평형은 최초 감정가가 22억원이었으나 시세의 3분의 1 가격인 7억3500만원에 낙찰됐다. 5번이나 경매가 유찰되면서 경매 최저가가 낮아졌기 때문. 법원 경매에서는 한 차례 유찰될 때마다 경매 최저가가 감정가의 20%씩 내려간다.

종로, 동대문, 왕십리 등에 밀집해 있는 테마상가는 상권 활성화 여부에 낙찰가율이 민감하게 움직인다. 상권의 발전 가능성이 낮을수록 유찰 가능성이 높고 낙찰가율도 낮아지는 것.

9월 말 강북뉴타운 개발계획이 발표된 이후 이 지역 상가의 경쟁률이 조금씩 높아지고 있지만 강남 주상복합 낙찰가율이 80%대인데 반해 이 지역 상가 낙찰가율은 70%에 머물고 있어 아직까지는 투자해 볼 만하다.

▽투자요령 및 주의점〓법원경매는 저렴하게 부동산을 구입할 수 있는 장점도 있지만 투자 전 권리관계, 실제 입주까지 걸리는 기간을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 낙찰을 받았다고 하더라도 낙찰잔금 납부까지 보통 1개월, 소유자와 세입자를 내보내는 데 1, 2개월이 걸려 실제 입주할 때까지 최소 3개월 이상이 소요된다. 때문에 경매 참가자는 당장의 시세차익과 수익성 여부를 따지기보다 3, 4개월 뒤를 예측해야 한다.

유니마이다스 김백기 전무는 “강남의 주상복합건물은 주거 중심형이기 때문에 상가보다는 아파트가 비교적 환금성이 높아 유리하다”면서 “하지만 동대문과 왕십리 일대의 대형 복합빌딩은 상권 형성에 따라 수익성이 크게 차이가 나기 때문에 상가 활성화 여부를 면밀히 따져봐야 한다”고 말했다.

서울 강북 상가와 강남 주상복합아파트 투자성 비교
강북지역 상가	구분	강남 주상복합아파트
의류 및 패션 중심 복합상가	기능 형태	업무 및 주거 복합
동대문, 종로, 왕십리 등에 산재도로가 부정형적으로 발달	입지 및 교통여건	역세권 중심으로 발달도로가 계획적으로 질서있게발달
24시간 상주와 주간업무 혼합	입주자 성향	주간업무와 야간거주 형태
상가 100:100	최초분양가:현시세(일반)	아파트 100:120
상가 100:80	최초감정가:낙찰가(경매)	아파트 100:85
연 7∼10%	경매물건 수익성(투자비대비)	연 4.5∼7%
테마형 전문상가가 수익성이높지만 상권 활성화가 관건	투자 포인트	주거중심형이기 때문에 상가보다 아파트가 환금성이 높음

12월중 서울지역 법원 경매 추천물건
위치	빌딩/용도	감정가(만원)	최저가(만원)	사건번호	입찰일자	동종물건최근낙찰가율(%)
신당동	apm빌딩/상가	50,000	40,000	본원2002-8651	4일	80.37
〃	뉴존빌딩/상가	110,000	88,000	본원2002-5591	22일	80.37
〃	뉴존빌딩/상가	64,000	20,960	본원2001-34215	13일	80.37
〃	뉴존빌딩/상가	17,600	11,264	본원2002-4215	13일	80.37
도곡동	대림아크로빌/아파트	120,000	96,000	본원2002-12841	4일	85.51
〃	우성캐릭터빌/상가	115,000	73,600	본원2002-1674	이달 말	75.55
〃	우성캐릭터빌/상가	124,000	79,360	본원2002-1681	이달 말	75.55
역삼동	삼성애니텔/상가	10,000	8,000	본원2002-7535	13일	85.51

김창원기자 changkim@donga.com