건물기준시가 인상 해설 일문일답

이번에 오른 건물기준시가는 모든 아파트에 적용되지는 않는다. 올해 하반기 이후 건설된 아파트에 우선 적용된다. 이미 공동주택기준시가가 나와 있는 일반 아파트는 제외된다.

하지만 내년 7월 1일 새 기준시가가 발표되면 이번 건물기준시가 산정 기준이 반영된다. 따라서 대부분 아파트 기준시가가 오를 전망이다. 문답풀이(Q&A)로 알아본다.

Q: 건물기준시가란.

A: 일반 주택이나 상가건물 등을 팔 때나 상속·증여 받았을 때 양도소득세와 상속세, 증여세의 과세기준으로 삼기 위해 국세청장이 매년 1번 이상 산정해 고시하는 금액이다.

양도세는 원칙적으로 기준시가에 따라 과세한다. 하지만 기준시가로 계산한 양도세가 실거래가보다 많으면 예외다. 이 경우 납세자가 증빙서류를 갖춰 확정신고기한까지 실거래가로 양도세를 신고하면 된다.

또 재경부장관이 지정하는 투기지역과 고가주택 양도, 취득 후 1년 이내 양도, 미등기 전매, 투기성 거래에 대해서는 실거래가로 과세된다.

부동산을 상속 또는 증여 받은 경우에는 시가로 세금을 내야 한다. 시가를 산정하기 어려우면 기준시가가 적용된다. 시가는 매매가, 2번 이상 평가한 감정가, 경매 가액 등을 말한다.

Q: 건물기준시가 산정방법은.

A: 건물신축가격 기준액에 건물의 구조·용도·위치지수, 신축연도와 개별 건물 특성에 해당하는 지수를 곱해 ㎡당 기준시가를 계산한 뒤 건물면적을 곱해 산정한다.

Q: 실제 예를 들어보면.

A: 서울 송파구에 있는 연면적 180.55㎡(54평) 규모의 상가를 98년 2월 1일 사서 내년 4월 5일 판다고 가정하자. 이 상가는 98년 완공됐다.

우선 건물신축가격 기준액이 ㎡당 46만원. 구조지수는 100(철근콘크리트), 용도지수 90(근린생활시설), 위치지수 110(㎡당 개별공시지가 200만원 이상∼300만원 미만)이며 경과연수별 잔가율은 0.90이다.

이를 모두 곱한 ㎡당 금액은 40만9000원(46만원×1.0×0.9×1.1×0.90). 기준시가는 7384만4950원(40만9000원×180.55㎡)이다.

Q: 이번에 고시한 건물기준시가는 언제부터 적용하나.

A: 내년 1월 1일 이후 최초로 양도 또는 증여하거나 상속하는 건물부터 적용한다.

Q: 안내서비스를 받으려면.

A: 국세청 인터넷 홈페이지(www.nts.go.kr)와 전화(지역번호 없이 1588-0060), 전국 99개 세무서에서 안내를 한다.

고기정기자 koh@donga.com