올 완공 강남구 100평아파트 43%올라 4억227만원 적용

이번에 오른 건물기준시가는 모든 아파트에 적용되지는 않는다. 올해 하반기 이후 건설된 아파트에 우선 적용된다. 이미 공동주택기준시가가 나와 있는 일반 아파트는 제외된다.

하지만 내년 7월1일 새 기준시가가 발표되면 이번 건물기준시가 산정 기준이 반영된다. 따라서 대부분의 아파트 기준시가가 오를 전망이다. 문답풀이(Q&A)로 알아본다.

Q:건물기준시가란….

A:일반 주택이나 상가건물 등을 팔 때나 상속·증여 받았을 때 양도소득세와 상속세, 증여세의 과세기준으로 삼기 위해 국세청장이 매년 1번 이상 산정해 고시하는 금액이다.

양도세는 원칙적으로 기준시가에 따라 과세한다. 하지만 기준시가로 계산한 양도세가 실거래가보다 많으면 예외다. 이 경우 납세자가 증빙서류를 갖춰 확정신고기한까지 실거래가로 양도세를 신고하면 된다.

또 재정경제부장관이 지정하는 투기지역과 고가주택 양도, 취득 후 1년 이내 양도, 미등기 전매, 투기성 거래에 대해서는 실거래가로 과세된다.

부동산을 상속 또는 증여 받은 경우에는 시가로 세금을 내야 한다. 시가를 산정하기 어려우면 기준시가가 적용된다. 시가는 매매가, 2번 이상 평가한 감정가, 경매 가액 등을 말한다.

건물기준시가 계산 사례 (상속세와 증여세 적용 경우)
위치	건축시기	면적㎡(평)	㎡당 건물기준시가(천원)
			2002년	2003년	증감률(%)
서울 강남구 00고층아파트	2002년	330(100)	853	1,219	42.9
서울 서초구 00호텔	1982년	28,544(8,634)	378	473	25.1
서울 서초구 단독주택	1999년	373(113)	497	592	19.1
서울 송파구 00빌딩	1993년	7,720(2,335)	436	467	7.0
대전 중구 슈퍼마켓	1993년	85(26)	258	273	5.8
충북 충주시 사무실	2001년	587(178)	333	337	1.2
충남 서산시 00리 농가주택	1990년	100(30)	58	52	-10.3
경북 영주시 단독주택	1996년	83(25)	172	163	-5.2

땅값을 포함하지 않은 건물 부분만 해당. 자료:국세청

내년 건물기준시가 조정 내용
산정요소			2002년	2003년	증감
건물신축가격기준액			㎡당 42만원	㎡당 46만원	4만원↑
구조지수	통나무조		130	140	10%포인트↑
용도지수	특급호텔, 백화점		130	140	10%포인트↑
	대형판매점 쇼핑센터		110	120	10%포인트↑
	아파트		100	110	10%포인트↑
	목욕탕(찜질방)		90	110	20%포인트↑
	자동차매매장 등		100	80	20%포인트↓
위치지수	구간		5단계	11단계	세분화
	지수		90∼110	80∼130
경과연수별 잔가율	통나무조, 철골 콘크리트조		내용연수 40년	내용연수 50년	10년↑
개별건물특성조정률	첨단기능아파트		(신설)	140	40%포인트↑
	25층 이상 건물		110	120	10%포인트↑
	상가의 1층		(신설)	120	20%포인트↑
	단독주택(100평 이상)		120	140	20%포인트↑
	아파트	지수 120	165∼231㎡(50∼70평)	149∼215㎡(45∼65평)	5평↓
		지수 140	231㎡(70평) 이상	215㎡(65평) 이상	5평↓
	연립주택		(신설)	아파트와 같게 함	20·40%포인트↑

개별건물특성 조정률은 상속세와 증여세만 적용. 자료:국세청

Q:건물기준시가 산정방법은….

A:건물신축가격 기준액에 건물의 구조·용도·위치지수, 신축연도와 개별 건물 특성에 해당하는 지수를 곱해 ㎡당 기준시가를 계산한 뒤 건물면적을 곱해 산정한다.

Q:실제 예를 들어보면….

A:서울 송파구에 있는 연면적 180.55㎡(54평) 규모의 상가를 98년 2월1일 사서 내년 4월 5일 판다고 가정하자. 이 상가는 98년 완공됐다.

우선 건물신축가격 기준액이 ㎡당 46만원. 구조지수는 100(철근콘크리트), 용도지수 90(근린생활시설), 위치지수 110(㎡당 개별공시지가 200만원 이상∼300만원 미만)이며 경과연수별 잔가율은 0.90이다.

이를 모두 곱한 ㎡당 금액은 40만9000원(46만원×1.0×0.9×1.1×0.90). 기준시가는 7384만4950원(40만9000원×180.55㎡)이다.

Q:이번에 고시한 건물기준시가는 언제부터 적용하나.

A:내년 1월1일 이후 최초로 양도 또는 증여하거나 상속하는 건물부터 적용한다.

Q:안내서비스를 받으려면….

A:국세청 인터넷 홈페이지(www.nts.go.kr)와 전화(지역번호 없이 1588-0060), 전국 99개 세무서에서 안내를 한다.

송진흡기자 jinhup@donga.com

고기정기자 koh@donga.com