[올해 부동산 정책과 세제]6억이상 주택 실거래가 양도세

올해 부동산 시장 전망은 밝지 않다. 주택시장 수급 불안이 해소된 데다 국내외 경제 전망이 불투명하고 주택시장 안정에 대한 정부의 의지도 강하기 때문.

이런 때에는 보수적이면서 안정적인 투자 자세를 지키는 게 좋다. 이를 위해선 정부 정책을 잘 알고 이를 활용하는 게 최선책이다. 올해 바뀔 주요 부동산 관련 정책을 정리해본다.

▽준농림지 활용도 떨어진다〓2일부터 준농림지는 없어졌다. 모두 관리지역으로 바뀐 것. 지을 수 있는 건축물도 △단독·다가구주택 △1종 근린생활시설 △병원을 제외한 의료시설 △교육 연구시설 △운동장 △농림수산업용 창고시설 △동식물 관련시설 △분뇨 및 쓰레기 처리시설 △공공용시설 등으로 제한된다.

아파트를 지을 때도 개발밀도와 기반시설 확보 등을 규정하는 지구단위계획을 먼저 세워야 한다.

아파트를 지을 수 있는 최소 대지면적 기준은 10만㎡(약 3만평)에서 30만㎡(약 9만평)로 높아진다.

용적률(대지면적 대비 건물 연면적 비율) 한도는 200%에서 150%로 낮춰진다. 이에 따라 지을 수 있는 아파트 가구수가 4분의 1가량 줄어든다. 그만큼 수익성이 떨어진다는 의미다. 여기에 아파트를 지을 때 필요한 도로 공원 학교 상하수도 등 기반시설 설치비용을 아파트 사업자가 부담해야 한다. 그만큼 아파트 분양가는 올라갈 수밖에 없다.

▽아파트재건축 어려워진다〓6월 말부터 시도지사는 재건축 아파트의 ‘허용 연한’을 20년 이상 범위에서 자율적으로 정할 수 있다. 서울시는 이를 기초로 아파트 허용 연한을 최대 40년 이상으로 높일 계획이다. 사업추진위원회는 주민 2분의 1 이상 동의와 시군구청장의 승인을 얻은 뒤 구성할 수 있다. 그만큼 아파트 재건축이 어려워진다는 얘기다. 단독주택의 재건축도 300가구 또는 1만㎡(약 3000평) 이상인 경우에만 가능하다. 다만 재건축에 필요한 주민 동의 기준이 ‘전체 주민’에서 ‘5분의 4 이상’으로 완화된다.

▽주택구입자금 지원 확대〓올해에도 19세 이상 성인이면서 한 번도 주택을 구입한 일이 없다면 ‘생애 최초 주택구입자금’을 이용할 수 있다. 이 자금은 연리 6%, 최고 7000만원까지 집값의 70%까지 대출받을 수 있다. 1년 거치 19년 상환 또는 3년 거치 17년 상환 조건이다.

▽양도소득세 부담 늘어난다〓올해부터 달라지는 세제의 특징은 실거래가로 세금을 매기겠다는 것. 이를 위해 ‘투기지역’과 ‘고가(高價)주택’ 제도가 새로 도입된다.

투기지역은 특정 지역 부동산 가격 상승률이 전국 소비자 물가 상승률과 전국 주택(토지) 가격 상승률보다 30% 이상 높을 때 지정된다. 이달 열리는 재정경제부 심의위원회에서 결정된다. 투기지역에서는 양도소득세를 실거래가 기준으로 내야 한다.

고가주택은 실거래가가 6억원 이상인 집. 고가주택으로 분류되면 1가구 1주택이라도 양도소득세를 내야 한다. 1채를 세를 줘도 임대소득세가 붙는다.

다만 새로 고가주택에 포함된 전용면적 45평 미만 아파트나 건평 80평, 대지 150평 미만 단독주택이라면 장기보유 특별공제가 보유기간 5년 이상이면 현재 15%에서 25%로, 10년 이상이면 30%에서 50%로 각각 늘어난다.

▽세금 감면 대상 준다〓작년까지는 상속받은 집은 과세 대상에서 제외됐다. 하지만 올해부터는 상속주택을 팔 때도 양도세를 내야 한다. 무주택자가 집을 상속받아 다시 팔 때만 비과세 혜택을 받는다. 빠져나갈 ‘구멍’은 있다. 상속을 받아 1가구 2주택이 될 때 기존에 갖고 있던 집을 먼저 팔면 양도세가 면제된다. 또 개정 세법 시행 전인 작년 말까지 상속받은 주택을 2004년까지 팔면 세금을 안 내도 된다.

새로 짓는 집을 샀다 파는 경우에 허용되는 양도세 감면 혜택도 줄어든다. 정부는 주택경기 부양을 위해 2001년 5월23일부터 올해 6월30일까지 분양계약을 하고 취득한 신축주택을 팔면 양도세 전액을 감면받을 수 있게 했다. 하지만 서울과 과천, 수도권 5대 신도시는 제외된다.

올해부터 달라지는 부동산 정책과 세제 (자료:건설교통부,국세청)
구분	주요 내용
준농림지 폐지	1월1일부터 관리지역으로 개편. 2005년까지는 수도권과 광역시, 광역시와 시경계를 같이하는 150여개 시군은 관리지역이 계획관리·생산관리·보전관리로 다시 세분화, 2007년까지는 나머지 지역도 세분화 완료
관리지역이용규제강화	관리지역(옛 준농림지) 등지에서는 2종 지구단위계획을 수립한 뒤에만 아파트 건설 가능, 아파트 건축 가능한 최소 대지면적 기준이 10만㎡(약 3만평)에서 30만㎡(약 9만평)로 강화, 용적률 한도는 200%에서 150%로 축소
기반시설부담구역도입	2종 지구단위계획구역 등 개발예정지역에서 아파트 등을 지을 때 개발사업자는 도로, 학교 등 기반시설 설치비용을 부담
재건축 기준강화	재건축 허용연한은 지자체에서 20년 이상 범위에서 자율조정, 재건축안전진단 때 경제성 분석에 집값 상승 효과는 제외
생애최초주택자금	1조원 규모로 올해에도 집행, 연리 6.0%의 고정금리로 7000만원 한도에서 최고 집값의 70%까지 대출 가능
투기지역 신설	소비자물가 상승률과 전국 주택가격 상승률보다 30% 이상 부동산 값이 상승한 곳에서 실거래가로 양도세 부과
상속주택 과세	집을 상속받아 되팔면 양도세 부과
고가주택 신설	실거래가가 6억원 이상이면 실거래가로 양도세 부과
신축주택	서울, 과천, 수도권 5대 신도시에서는 신축주택 양도세 감면 대상서 제외

황재성기자 jsonhng@donga.com

고기정기자 koh@donga.com