[대전 부동산시장 공략법]내집마련 ＂OK＂ 단기차익 ＂NO＂

정부가 행정수도 이전에 대한 기대심리로 연초부터 뜨겁게 달아오르고 있는 대전 부동산시장의 투자 열기 식히기에 나서고 있다. 주요 내용은 아파트 분양시장의 과열을 막기 위해 노은2지구를 ‘투기과열지구’로 묶고, 기존 주택이나 토지시장의 투기를 막기 위해 ‘투기지역’으로 지정하는 것.

이 같은 조치들은 단기간의 시세 차익을 노린 ‘치고 빠지기식’ 투자자를 잡아보겠다는 데 목적이 있다.

이번 조치로 투기 세력이 빠지고 시장은 안정을 찾겠지만 투자수익률은 다소 떨어질 것으로 보인다.

반면 내집 마련 실수요자이거나 여윳돈을 이용해 장기적인 안목에서 투자하는 사람에게는 안정적으로 투자할 여건이 갖춰졌다.

▽실수요자라면 적극 공략을=정부는 5일부터 노은 2지구를 투기과열지구로 지정했다. 투기과열지구로 지정되면 주택공급계약일로부터 1년이 지나거나 중도금을 2회 이상 낸 뒤에만 분양권을 전매할 수 있다.

또 △최근 5년 내 당첨된 적이 있거나 2주택 이상 소유한 가구주는 청약 1순위 자격을 가질 수 없고 △85㎡(25.7평) 이하 주택을 공급할 때 50% 이상을 청약통장 가입자 가운데 만 35세 이상이고 5년 이상 무주택자인 가구주에게 우선 공급해야 한다.

분양권 전매가 제한되는 만큼 단기성 투자여건은 나빠진 셈이다.

하지만 투기 세력이 청약경쟁에서 빠질 가능성이 커 내집 마련 실수요자의 당첨 확률은 높아졌다. 게다가 무주택 우선 공급 대상자의 경우 당첨 확률은 더더욱 높아졌다. 올해 노은2지구에서 분양할 예정인 아파트는 3900가구.

이 가운데 최소한 60% 이상인 2340가구는 85㎡ 이하로 지어져야 한다. 택지지구에서는 60㎡ 이하 30%, 85㎡ 이하 30%, 85㎡ 초과는 40% 정도로 각각 물량이 배정된 탓이다.

또 2340가구 가운데 50%인 1170가구 정도는 무주택 우선 공급분이 된다.

부동산정보업체 ‘내집마련정보사’의 김영진 사장은 “대전은 행정수도 이전이나 고속철도 개통 등의 호재로 꾸준한 가격 상승이 기대되는 곳”이라며 “실수요자라면 적극 청약할 필요가 있다”고 말했다.

▽여윳돈 투자자는 장기적인 관점에서=대전의 주택보급률(2001년 말 기준)은 97.1%로 전국 평균(98.3%)을 밑도는 수준이다. 또 서구와 유성구 등 대단위 택지지구가 들어서는 곳을 제외하곤 새로 지은 아파트가 많지 않다.

따라서 행정수도 이전과 고속철도 개통, 노무현 정부의 공약사항인 지역균형발전사업 등이 본격적으로 시장에 영향을 미치게 되면 일시적으로 주택 수요가 늘어날 가능성이 크다.

이런 때를 염두에 둔다면 여유자금이 있는 사람도 대전 일대에서 분양될 아파트에 관심을 가져볼 만하다. 다만 여유자금을 최소 1년 이상은 묻어둘 수 있어야 한다. 그렇다고 은행 등을 통해 대출을 받아서 투자하는 것은 금물이다.

정부는 가계부실을 막기 위해 금융권에 외환위기 이후 급증한 가계대출을 줄이도록 유도해 나갈 방침이다. 이는 곧 대출 상환 부담이 커질 수 있음을 의미한다.

한편 토지시장 투자는 최대한 신중하게 하는 게 좋다. 행정수도 이전이 본격화하기까지는 5년 이상이 걸리기 때문. 게다가 후보지가 결정되면 해당지역은 정부가 강제 수용한다. 수용가격은 행정수도 발표 이전 값에다 주변지역의 평균 상승률을 반영한 수준에서 정해질 가능성이 크다. 그만큼 높은 수익률을 기대하기는 어렵다는 얘기다.

올해 대전에서 분양할 주요아파트
분양월 (예정)	업체(전화)	위치	평형	가구수
2월	우미건설 062-950-1712	유성구 노은동	31∼35	713
3월	한화건설 02-729-4396	유성구 관평동	24∼33	900
		유성구 관평동	24∼33	713
	신동아건설 02-709-7304	동구 홍도동	25,32	808
	중흥건설 062-510-2302	서구 복수동	29, 33	780
	계룡건설산업 042-480-7231∼9	서구 관저동	34∼46	748
	금강백조주택 042-242-2002	서구 복수동	35∼48	680
	한승종합건설 031-874-8090	유성구 교촌동	26∼45	790
	대주건설 062-231-2658	중구 가양동	24,32	670
	호반리젠시빌 062-380-7751	유성구 노은동	43∼63	620
4월	금성백조건설 042-242-2002	서구 복수동	32∼45	534
	신동아건설 02-709-7304	유성구 관평동	29∼44	927
5월	LG건설 02-728-2322	동구 삼성동	24∼45	1,292
	운암건설 042-670-1514	대덕구 오정동	25∼48	800
6월	대우건설 02-2288-545	대덕구 오정동	미정	690
	계룡건설산업 042-480-7231∼9	서구 복수동	31	400
9월	대한주택공사 031-738-3144	중구 용두동	미정	761
10월	건영 02-369-7549	서구 복수동	24∼33	790
11월	신동아건설 02-709-7304	중구 문화동	25∼49	2,600
자료:닥터아파트(www.drapt.com)

대전 부동산시장 안정대책 자료:건설교통부
구분	①지정 요건 ②규제 내용 ③적용지역	시행 시기
투기 과열 지구	①△2개월간 해당지역의 청약경쟁률이 5 대 1을 넘은 지역 △주택공급이 크게 줄 가능성이 있거나 분양계획이 전월보다 30% 이상 준 지역 △주택보급률이나 자가주택보급률이 전국 평균 이하인 지역에서 투기가 우려되는 곳 ②분양권 전매 1년간 제한, 청약 1순위 자격 요건 강화, 국민주택규모 이하 분양주택 50%를 무주택 가구주에게 우선 분양, 오피스텔 공개분양 ③대전 노은 2택지지구	2월 5일
주택 투기 지역	①집값 상승률이 물가상승률보다 30% 이상 높은 지역으로서 △직전 2개월의 월 평균 상승률이 전국 평균보다 30% 이상 높거나 △1년의 연평균 상승률이 3년간 전국 연평균보다 높은 지역 ②아파트 단독주택 등 기존주택 매매시 실거래가 기준으로 양도소득세 부과, 양도세율 15%포인트 중과 ③대전 전역	3월 중
토지 투기 지역	①분기 땅값 상승률이 물가상승률보다 30% 이상 높은 지역으로서 △분기 땅값 상승률이 전국 평균보다 30% 이상 높거나 △1년간의 연평균 상승률이 3년간 전국 연평균보다 높은 지역 ②토지와 해당토지에 지어진 건물(주택 제외)를 매매시 실거래가 기준으로 양도세 부과, 양도세율 15%포인트 중과 ③대전 서구, 유성구	3월 중
토지 거래 허가 구역	①△거래가 많거나 땅값이 급등했거나 또는 급등할 우려가 많은 지역 △개발사업이 진행 또는 예정된 지역 △용도 변경 또는 행위제한이 완화되는 지역 ②토지 매매시 해당지역 시군구청장에게 실수요성, 이용 목적, 거래면적 등에 대해 사전 심사받은 뒤 거래해야 함. ③대전 전역, 충북 청주 청원 보은 옥천, 충남 천안 공주 아산 논산 금산 연기	미정

황재성기자 jsonhng@donga.com