금리 0%시대…＂임대주택 돈되네＂

《실질금리가 0% 수준으로 떨어진 요즘 같은 때 여윳돈 투자자라면 임대주택사업에 관심을 가져볼 만하다.

안정적인 수입을 기대할 수 있고 매매 타이밍만 잘 맞추면 적잖은 시세 차익도 기대할 수 있다.

게다가 6월27일부터는 임대사업 자금 부담도 크게 줄일 수 있다. 2인 이상이 공동으로 조합을 결성해 임대사업에 나설 수 있게 된 때문이다.

다만 2000∼2002년의 부동산 경기 호황을 틈타 오피스텔, 다가구주택, 다세대주택 등 임대사업을 겨냥한 상품들이 공급 과잉을 우려할 정도로 많이 공급돼 있다. 따라서 입지선정과 임대가 수준 결정에 신중해야 한다.》

▽임대사업 쉬워진다=정부가 최근 발표한 ‘임대주택법 시행령과 시행규칙 개정안’에 따르면 2명 이상이 임대주택조합을 세운 뒤 국민주택기금의 지원을 받아 2가구 이상의 주택을 매입하거나 건설하면 임대주택사업에 나설 수 있다. 다만 미성년자나 상법상의 영리회사, 민법에 의한 비영리법인은 조합원 대상에서 제외된다.

임대주택사업자가 되면 △개인사업자에게 허용되지 않는 20가구 이상의 공동주택도 지을 수 있고 △등록세 및 취득세를 감면받고 △국민주택기금에서 건설 및 매입자금 일부를 장기 저리 조건으로 지원받을 수 있다.

매입임대사업자의 경우 연리 5.5%, 임대사업기간 내 일시상환 조건으로 가구당 최고 6000만원까지 대출받을 수 있다. 건설임대라면 주택규모에 따라 3500만∼5000만원에 연리 3∼5.5%, 임대기간 거치 후 20년 분할상환 조건으로 지원받는다.

건설교통부는 또 임대주택조합 참여자가 손쉽게 자금을 회수할 수 있도록 임대주택의 건축허가가 나거나 매매계약이 이뤄지면 조합구성원 교체를 허용할 방침이다. 따라서 초기에 자금만 대고 사업이 일정 궤도에 오르면 빠질 수 있어 그만큼 자금을 회수하기가 쉬워진 셈이다.

▽임대사업이 좋은 이유=임대사업에 관심을 가져야 하는 가장 큰 이유는 저금리 체제다. 최소한 임대사업은 은행금리보다 높은 월세 수입을 얻을 수 있고 분양 전환이나 매각 때의 시세 차익도 기대되기 때문이다.

정부가 장기 저리의 국민주택기금 지원이나 세제상의 혜택을 주겠다고 밝힌 것도 호재다.

임대주택조합이 택지개발지구 내 땅을 매입해 기금을 대출받아 20가구 이상의 대규모 주택을 지을 수도 있다.

한편 요즘 임대시장이 안정되고 월세 기피현상이 두드러져 효과에 의문을 제기하는 견해도 있다. 이미 일부 지역을 제외하고는 오피스텔 다가구 다세대주택 등의 공급 과잉으로 빈집이 늘고 있는 상황이다. 따라서 임대 수요층이 얇아진 상황에서 임대주택 공급을 늘리면 사업성이 떨어질 것이라는 지적이다.

▽임대주택사업, 이렇게 하라=임대사업은 장기투자이므로 여유자금으로 투자하는 것이 바람직하다. 집값 상승률이 은행이자율보다 낮으면 손해를 볼 수 있으므로 돈을 빌려 사업을 하는 것은 위험하다. 입지여건, 주택 규모, 단지 크기, 교통 여건 등을 철저히 분석한 뒤 임대수요가 풍부한 곳을 골라야 낭패를 보지 않는다.

이를 위해선 다음의 몇 가지 요건을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 우선 사업대상지 일대의 집값 대비 전세금 비율이 60% 이상이 되는 곳이 좋다. 역세권, 대학 등 학교 주변, 업무밀집지역이라면 일단 유망하다. 조건이 비슷하다면 가급적 단지 규모가 큰 곳이 유리하다.

5년 후 주변의 발전 전망 등을 따져 발전 가능성이 큰 곳을 골라야 한다

주택평수도 지나치게 작은 것은 피하는 게 좋다. 초기 매입부담을 줄이려고 20평 이하 소형 아파트를 찾는 사람들이 많지만 5년 임대 후 매매할 때 환금성이 좋은 평형은 25∼32평형 아파트가 유리하다.

여윳돈이 있다면 전세보다는 월세가 유리하다. 월세 금리가 관행적으로 시중금리보다 훨씬 높아 수익률이 높고 계약 만료 때 목돈을 상환해야 하는 부담이 적다.

지방에서 분양전환을 앞두고 있지만 세입자가 분양전환을 받지 않는 10∼20평형대 임대아파트를 매입해 임대하는 것도 고려해볼 만하다. 지방 임대아파트의 경우 연 10%대의 임대수입을 기대할 수 있는 데다 임대 당시 책정했던 확정분양가로 분양 전환하는 곳이 많아 시세차익도 가능하다.

황재성기자 jsonhng@donga.com