[최재성의 부동산닷컴]<2>아파트 재건축

독자 여러분, 요즘 어떻게 지내십니까. 전쟁으로 세상이 너무 어수선해 저처럼 사업하는 사람은 고민이 많습니다. 그래도 공부를 게을리 할 수는 없죠. 이번에는 ‘재건축 절차와 시기별 가격동향’을 알아봤습니다. 부동산정보 제공회사인 닥터아파트(www.drapt.com) 곽창석 이사를 만났습니다.

▽최재성=아파트나 연립주택을 헐고 새로 지으려면 어떤 과정을 거쳐야 합니까.

▽곽창석=먼저 입주자나 소유자가 모여 ‘재건축 추진위원회’를 꾸리는 일부터 시작됩니다. 추진위원회가 전체 입주자의 80% 이상, 동(棟)별로는 3분의 2 이상의 동의를 받으면 재건축이 가능하죠. 이후 건물에 대한 안전진단을 받고 시 군 구청으로부터 조합설립 인가를 받습니다.

▽최=재건축 조합을 꾸리는 일도 만만치 않군요. 또 어떤 절차가 있습니까.

▽곽=공사를 맡을 건설회사를 선정한 뒤 사업계획서를 만들어 승인을 받아야 합니다. 또 조합원을 이주시킨 뒤 건물을 철거해야죠. 마지막으로 조합원분을 제외한 가구를 일반에 분양한 뒤 아파트를 짓고 입주하면 끝납니다.

▽최=정말 복잡하군요. 시간은 얼마나 걸립니까.

▽곽=사업장에 따라 재건축 기간도 천차만별입니다. 짧게는 2년, 길게는 10년 이상 걸리기도 합니다. 재건축 절차가 얼마나 순조롭게 진행되느냐에 따라 다르죠.

▽최=재건축 대상 아파트값이 뛰는 시점이 있다고 들었는데요.

▽곽=맞습니다. 우선 안전진단을 통과하면 한 차례 오릅니다. 무분별한 재건축을 막기 위해 안전진단이 무척 까다로워졌기 때문이죠. 조합설립 인가 뒤에도 가격이 뜁니다. 사업 승인과 이주비 지급 시점에 시세가 고점(高點)을 형성합니다.

▽최=매수 시점을 잡기가 쉽지 않군요. 언제 사는 것이 좋습니까.

▽곽=재건축 투자의 수익성은 사업 승인까지 걸리는 시간에 따라 다릅니다. 일반적으로 절차가 빨리 진행될수록 유리하죠. 수익을 중요하게 생각한다면 추진위원회 구성 시점에 투자하는 것이 좋습니다. 하지만 투자 안전성을 생각하면 적어도 안전진단을 통과했거나 사업승인이 가까운 단지를 고르는 게 바람직합니다.

탤런트·JS엔터프라이즈 대표 jsene@hanmail.net