[최재성의 부동산닷컴]<3>아파트 재건축

독자 여러분, 안녕하십니까. 지난주는 지면사정으로 찾아뵙지 못했습니다. 대신 이번 주는 매우 중요한 내용을 알려드리겠습니다. 재건축 아파트의 투자수익률을 계산하는 방법이죠. 첫 회를 진행할 때 만났던 세중코리아 한광호 실장을 다시 찾았습니다.

▽최재성〓투자수익을 구할 때 어떤 점이 중요합니까.

▽한광호〓대지지분과 용적률(건물 지하층을 제외한 바닥면적의 총합 대비 대지면적 비율), 금융비용 계약방법 등이 있습니다. 특히 계약방법을 눈여겨봐야 합니다. 투자자가 잘 모를 때가 많거든요.

▽최〓계약방법에는 어떤 게 있나요.

▽한〓지분제와 도급제가 있습니다. 지분제는 조합원의 무상지분 금액을 쉽게 알 수 있다는 장점이 있죠. 하지만 일반 분양가가 올라 생기는 수익은 건설회사의 몫이죠. 도급제는 지분제의 장단점이 반대로 나타납니다. 조합원이 시공단가와 이주비, 금융비용 등에 관해 해박한 지식이 있을 때 유리하죠.

▽최〓추가부담금도 중요하다고 들었습니다.

▽한〓그렇습니다. 지분제에서는 무상지분이 높은 곳, 도급제에서는 시공단가와 이주비 등 부대비용이 낮은 곳이 추가부담금도 적습니다. 이 밖에 취득세와 등록세, 양도소득세 등 거래비용도 수익률에 영향을 줍니다.

▽최〓무상지분은 뭐죠?

▽한〓무상배정 평형을 대지지분으로 나눈 것으로 추가부담금을 내지 않은 상황에서 어떤 평형에 입주할 수 있는지 보여주는 척도입니다. 한 예로 대지지분이 20평, 무상지분이 150%라면 30평형에 입주할 수 있습니다. 일반적으로 서울 강남권은 150%, 서울을 제외한 수도권은 100% 안팎입니다.

▽최〓투자수익은 어떻게 구합니까.

▽한〓입주할 때 아파트값은 ‘투자금액+금융비용+추가부담금+프리미엄’에 따라 형성됩니다. 이때 ‘프리미엄’이 가장 중요합니다. 투자수익률(프리미엄÷투자금액)을 결정하는 요소죠. 일반적으로 △저평가되고 △무상지분이 높거나 계약조건이 좋으며 △사업일정이 빠른 재건축 아파트는 프리미엄이 붙어 수익률도 높습니다.

▽최〓더 간단한 방법은 없나요.

▽한〓평당 대지가격을 비교하기도 합니다. 하지만 사업장마다 입지여건이나 용적률이 각각 달라 그대로 적용하기 어려울 때가 많습니다.

탤런트·JS엔터프라이즈 대표 jsene@hanmail.net