용적률 7월부터 대폭 축소…＂건축허가 미리 받아두세요＂

전국 도심 주택가에 토지가 있다면 6월 말 이전에 개발사업 승인을 받아두는 게 좋다.

7월부터 관련 법이 개정되면서 전국의 일반주거지역이 1, 2, 3종으로 세분되고 용적률(부지면적 대비 건물 지하층을 뺀 바닥면적 총합의 비율)은 대폭 낮아진다.

이에 따라 토지의 개발 기대 이익은 최고 27% 떨어질 것이라는 분석도 나오고 있다.

▽서울 중랑구 면목동의 서모씨 사례〓면목동 옛 서울기독병원 부근에 314평 규모의 창고부지가 있는 서씨.

그는 최근 자신이 보유한 대지가 제2종 일반주거지역으로 지정될 것이라는 공람을 보고 그동안 차일피일 미뤘던 개발사업을 추진하기로 결정했다.

서씨의 마음이 급해진 이유는 대지가 제2종으로 지정되면 용적률이 현행 236%에서 200% 수준으로 36%포인트가 떨어지기 때문이다.

컨설팅 결과 그의 대지는 2개로 나눠 5층짜리 연립주택 2채를 짓는 게 낫다는 결론이 났다. 전체 면적은 740평 정도이다. 만약 7월 이후에 개발한다면 면적은 628평을 넘기 어렵다.

이는 서씨가 받을 수 있는 전세보증금이 6월 말 이전에는 33억3000만원이지만 7월을 넘기면 28억2600만원으로 5억원 이상 줄어든다는 의미다.

그는 “개발사업자금을 대출받는 게 께름칙했지만 불과 한두 달 늦추다 수억원의 전세보증금 수입이 사라질 수 있다는 생각에 사업을 더 이상 늦출 수 없었다”고 말했다.

▽서울 강남구 대치동의 김모씨 사례〓대치동의 도로변에 80평 땅이 있는 김씨는 7월을 넘기면 개발이익이 최고 27% 떨어질 것이라는 컨설팅 결과에 충격을 받았다.

김씨의 경우 현재 낡은 3층 건물이 들어서 있지만 이를 허물고 새 건물을 짓는다면 용적률을 300% 가까이 받을 수 있다. 하지만 7월 이후에는 용적률이 200%로, 3분의 1 가량이 줄어든다.

이에 따라 현재 상태에서 개발하면 연면적 236평짜리 건물을 지을 수 있지만 7월 이후에는 160평짜리밖에 못 짓는다.

이는 현재로선 보증금 3억8640만원, 월 919만원의 임대료 수입이 가능하지만 7월 이후에는 보증금은 2억8000만원, 월 임대료는 680만원으로 각각 줄어든다는 얘기다.

그는 “부지를 아예 매각할지 아니면 컨설팅 결과대로 사업에 나설지를 놓고 고민 중”이라고 말했다.

▽투자포인트〓부동산개발전문업체 수목건축의 서용식 사장은 “다양한 사례를 검토한 결과 7월 이후에는 도심 주택가 토지의 개발사업수익성이 최고 27%까지 떨어지는 것으로 나타났다”며 “당장 자금이 없더라도 6월 말까지 건축허가를 받아두는 게 좋다”고 말한다.

일단 건축허가를 받아두면 1년 이내에 개발하면 되고 1년을 추가 연장할 수도 있어 사업자금 부담은 신경 쓰지 않아도 된다는 것.

7월 이후 주거지역 용적률·건폐율 조정안
구분	6월 말 이전			7월 이후
	토지용도	건폐율	용적률	토지용도	건폐율	용적률
전국	일반주거지역	60% 이하	400% 이하	1종 일반주거지역	60% 이하	100∼200%
				2종 일반주거지역	60% 이하	150∼250%
				3종 일반주거지역	50% 이하	200∼300%
서울	일반주거지역	60% 이하	300% 이하	1종 일반주거지역	60% 이하	150% 이하
				2종 일반주거지역	60% 이하	200% 이하
				3종 일반주거지역	50% 이하	250% 이하
주:서울을 제외한 나머지 지역의 구체적인 건폐율과 용적률은 지방자치단체에서 결정. 자료:건설교통부