[최재성의 부동산닷컴]<4>아파트 재건축

독자 여러분, 안녕하세요. 최근 한 달 동안 △재건축 대상 아파트가 인기를 끄는 이유 △재건축사업 절차 △재건축 투자수익률 계산법 등을 알아봤습니다. 오늘은 재건축 아파트에 투자할 때 주의해야 할 점을 살펴보겠습니다. 재건축 컨설팅회사인 미리주닷컴(www.mirizu.com)의 김종수 부장을 만났습니다.

▽최재성〓재건축사업을 진행하는 아파트가 무척 많습니다. 어떤 아파트가 좋을까요.

▽김종수〓대지지분이 많은 아파트가 좋습니다. 대지지분은 재건축 뒤 조합원에게 돌아가는 평형에 영향을 줍니다. 대지지분이 많으면 더 큰 평수를 배정받을 수 있죠. 진입도로를 내는 데 장애가 없는지 따져보세요. 종종 진입도로를 확보하지 못해 사업이 더딘 곳이 있거든요.

▽최〓입지도 중요하다고 들었는데요.

▽김〓용적률(부지면적 대비 건물 지하층을 뺀 바닥면적 총합의 비율) 때문입니다. 7월부터 ‘토지 및 이용에 관한 법’에 따라 일반주거지역이 △1종 용적률 150% 이하 △2종 200% 이하 △3종 250% 이하까지 건축이 가능합니다. 주변에 단독주택 단지나 녹지, 군부대 등이 있으면 용적률 및 고도 제한을 받아 아파트를 충분히 올리기 힘듭니다.

▽최〓조합원끼리 갈등을 빚어 사업이 지지부진한 곳도 있다고 들었습니다.

▽김〓조합설립 인가 뒤 2년 안에 사업승인 신청이 없으면 인가 자체가 취소될 수 있습니다. 조합원의 피해도 커지기 마련이죠. 이런 아파트는 피하는 게 좋습니다.

▽최〓시공사는 어떻습니까.

▽김〓시공사와 조합원이 추가부담금 문제로 갈등을 빚을 때가 많습니다. 시공사가 경기 변동과 민원 등을 이유로 계약 변경을 요구하거나 공사를 늦추는 것은 아닌지 따져봐야 합니다.

▽최〓많은 사람이 저밀도 아파트만 주목하던데요. 고층 아파트는 투자대상으로 어떨까요.

▽김〓고밀도는 저밀도와 달리 용적률이 높아 재건축을 하더라도 가구 수는 그대로 유지하면서 평수와 층수를 늘리는 ‘1 대 1’ 방식이 대부분입니다. 상당수가 ‘노른자’ 땅으로 불리는 곳에 있어 입지 여건이 좋으므로 ‘재테크’보다는 ‘실거주’ 목적으로 접근하는 게 좋습니다.

최재성 탤런트·JS엔터프라이즈 대표 jsene@hanmail.net