[송진흡 기자의 부동산 稅테크]집-상가 소유했는데 2주택자

‘상가건물은 건축물 관리대장 등 공부(公簿)를 미리 챙겨봐야….’

결혼 5년차인 노미호 주리애씨 커플. 출판사를 경영하는 노씨는 새로 발간한 책이 ‘대박’을 터뜨려 최근 아파트 평수를 늘렸다. 예전에 살았던 20평형을 팔고 같은 단지에 있는 30평형을 새로 산 것.

노씨는 20평형을 팔 때 양도소득세 문제가 있지 않을까 우려했다. 최근 들어 정부가 각종 부동산 투기 대책을 발표하면서 ‘양도세 비과세 요건’이 크게 강화됐다는 얘기를 들었기 때문. 그러나 부동산 중개업소에서 ‘1가구 1주택자’는 해당 사항이 없다는 말을 해서 안심하고 계약을 했다.

그러나 몇 달 후 문제가 생겼다. 관할 세무서에서 양도세 4500만원을 내라는 고지서가 날아왔기 때문. 노씨는 너무나 황당해 곧바로 세무서를 찾았다.

“사무 착오 아닌가요.”(노씨)

“선생님께서 영등포 쪽에 집을 한 채 더 갖고 계시네요.”(세무 공무원)

“거기에는 상가가 하나 있는데….”(노씨)

“건축물관리대장에 주택으로 나와 있습니다.”(세무 공무원)

“뭐라고요.”(노씨)

“잘 모르셨나 보군요. 방법이 없지는 않지만 조금 어려운데….”(세무 공무원)

세무 공무원이 제시한 방법은 간단하다. 세법에 있는 ‘주택을 판정할 때 건축허가서류나 등기 내용에 관계없이 사실상 거주용으로 사용하는지를 판단하라’는 규정에 따라 점포로 임대하고 있다는 사실을 입증하라는 것.

그러나 말처럼 쉽지는 않다. 점포 임대에 따른 계약서 사본, 임차인의 주민등록등본과 사업자등록증 등 많은 서류를 준비해야 하기 때문. 특히 임차인이 바뀌거나 협조를 해주지 않으면 꼼짝없이 세금을 내야 한다.

따라서 상가건물을 보유한 사람이 주택을 팔려면 미리 상가의 각종 공부를 살펴보고 용도변경을 해두는 것이 세금을 절약하는 지름길이라고 전문가들은 조언한다.

송진흡 기자 jinhup@donga.com