[5·23 주택안정대책 문답풀이]＂조합원 입주자격 양도 불가능＂

아파트 분양권 전매가 사실상 금지되는 투기과열지구가 수도권 전역과 충청권으로 확대된다.또 재건축 아파트와 주상복합건물의 분양도 까다롭게 바뀐다.

정부가 23일 공식발표한 ‘5·23 주택가격 안정대책’ 가운데 △투기과열지구 확대△주상복합건물 전매 제한 △재건축 아파트 분양제도 변화 등 관심이 높은 내용을 문답(Q&A)으로 알아본다.

Q:투기과열지구로 확대 지정되는 지역은….

A:수도권은 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역과 성장관리권역이 지정 대상이다. 다만 주택분양 물량이 없거나 적은 접경·도서지역과 자연보전권역 중 일부 지역은 제외된다. 사실상 수도권 전역이다. 충청지역은 토지거래허가구역 가운데 분양시장이 과열양상을 보일 것으로 예상되는 지역을 중심으로 일괄 지정할 계획이다. 구체적인 지역은 분양권 전매를 소유권 이전 등기 때까지 금지하는 내용의 주택공급 규칙이 개정·시행되는 6월 초 확정할 예정이다.

Q:건축허가를 이미 신청한 300가구 이상 주상복합아파트도 이번 조치로 사업계획승인을 받아야 하는가.

A:주택건설촉진법 시행령 개정·공포일을 기준으로 이미 건축허가를 신청(건축심의위원회의 건축심의를 신청한 경우 포함)한 주상복합아파트는 종전 규정에 따르게 된다.

Q:투기과열지구에서 건축허가를 받아 건설 중인 주상복합아파트는 이번 조치로 분양권 전매 제한을 받게 되는가.

A:주택건설촉진법 시행령이 7월중 개정 공포될 예정이다. 그 이전에 이미 건축법에 의한 건축허가를 신청(건축심의위원회의 건축심의를 신청한 경우 포함)한 주상복합아파트는 현규정을 적용받는다.

Q:주상복합아파트가 사업계획승인을 받는 경우 종전과 달라지는 사항은….

A:주상복합아파트가 사업계획승인을 받아 건설되면 청약통장 가입자를 대상으로 입주자를 선정해야 한다. 투기과열지구에서는 분양권 전매제한, 무주택자 우선공급, 1순위 청약제한(5년 내 재당첨 금지, 1가구 2주택자 1순위 배제) 등을 적용받는다.또 주택건설촉진법과공동주택관리령이 적용돼 어린이놀이터, 노인정, 주민공동시설, 보육시설 등 부대 복리시설을 갖춰야 하고 아파트 층간(層間) 소음 기준도 맞춰야 한다.

Q:지역·직장주택조합원은 입주할 수 있는 지위를 양도·증여할 수 없게 되나.

A:투기과열지구에서 사업승인을 받은 직장·지역조합원의 지위는 주택건설촉진법시행령 개정·시행일 이후부터 양도와 증여가 금지된다. 다만 투기과열지구 지정 이전에 사업승인을 받은 조합의 조합원은 한번만 그 지위를 양도할 수 있으나 지구 지정 이후 조합원 지위를 양수·증여받은 경우 소유권 이전 등기시까지 이를 양도 및 증여를 할 수 없다.

Q:조합설립인가를 받은 뒤 사업계획승인을 신청했으나 아직 승인을 받지 못한 재건축조합도 후분양제가 적용되나.

A:주택공급규칙이 개정·시행되기 전에 재건축조합이 사업계획승인을 받은 경우와 사업계획 승인을 신청한 경우는 종전 규정이 적용된다. 그러나 주택공급규칙 개정·시행일 이후 사업계획을 신청하면 후 분양제가 적용된다.

Q:아파트 건설에서 전체 공정의 80%는 어느 정도까지며 입주 때까지 얼마나 걸리나.

A:80%에 해당하는 공정은 전체 층에 대한 골조를 완공한 뒤 벽돌쌓기, 미장, 타일, 단열, 난방 등의 공사가 완료된 상태다. 전체 공정의 80%에서 입주까지는 약 3∼6개월이 걸린다.

투기과열지구 추가 지정이 유력한 지역
권역	지역
과밀 억제 권역	△서울 △인천(강화·옹진군, 중구 운남·운북·운서·중산·남북·덕교·을왕·무의동, 서구 대곡·불노·마전·금곡·오류·왕길·당하·원당동, 연수구 송도매립지, 남동유치지역 제외) △경기 의정부·구리·하남·고양·수원·성남·안양·부천·광명·과천·의왕·군포시 전역, 남양주시 호평·평내·금곡·일패·이패·삼패·가운·수석·지금·도농동, 시흥시(반월특수지역 제외)
성장 관리 권역	△경기 동두천·안산(대부동 제외)·오산·평택·파주·김포·화성시(우정면 국화리와 서신면 제부리 제외) 및 포천·양주군 전역 △연천군 전역(미산·중산·장남·백학·왕징면 제외) △남양주시 와부·진접읍과 별내·퇴계원·진건·오남면 △용인시 기흥·구성·수지읍과 남사·이동면 및 원삼면 목신·죽릉·학일·독성리 △안성시 가사·가현·명륜·숭인·봉남·구포·동본·영·봉산·성남·창전·낙원·옥천·현수·발화·옥산·석정·서인·인지·아양·신흥·도기·계·중리·사곡·금석·당왕·신모산·신소현·신건지·대천동 및 대덕·미양·공도·원곡·보개·금광·서운·양성·고삼면, 죽산면 두교·당목·칠장리, 삼죽면 마전·미장·진촌·기솔리 △인천 중 과밀억제권역을 제외한 전 지역(강화군 교동·삼산·서도면과 옹진군 대청·백령·연평·북도·자월·덕적·영흥면은 제외) △시흥시 반월특수지역
자연 보전 권역	△경기 이천·광주시 전역 △남양주시 화도읍·수동·조안면 △용인시 중앙·역삼·유림·동부·포곡·모현·백암·양지면과 원삼면 가재월·사암·미평·좌항·맹·두창·고당·문촌리 △안성시 일죽면과 죽산면 죽산·용설·장계·매산·장릉·장원·두현리 및 삼죽면 용월·덕산·율곡·내장·배태·내강리
충청지역	△대전 전역 △충남 아산시와 천안시 △충북 청주시와 청원군 전역
자료:건설교통부

김광현기자 kkh@donga.com

▼전문가들 회의적…단기효과에 그칠 우려 ▼

‘한강 물이 넘치는 마당에 수도꼭지를 잠근다고 무슨 효과가 있을까.’

정부가 23일 발표한 ‘주택가격 안정대책’에 대해 부동산 전문가들은 고강도 처방이라는 점에서 집값 상승세가 일단 주춤할 것으로 내다봤다.

하지만 380조원으로 추정되는 시중의 부동(浮動) 자금 규모를 고려하면 장기적으로 집값을 교란하는 불안 요인이 여전히 남아 있다고 지적했다.

▽단기적인 안정효과=서울 강남권의 재건축 아파트 단지를 중심으로 촉발된 집값 상승세가 이번 대책으로 잠시 주춤할 것이라는 의견이 많다.

김우진 주거환경연구원장은 “재건축 아파트의 일반 분양시기가 현행 방식보다 최소 2년 정도 늦춰지면서 재건축사업에도 상당한 타격을 줄 전망”이라고 말했다.

재건축·재개발 정보회사인 지오랜드컨설팅의 문제능 대표도 “그동안 시공사 선정, 조합추진위원회 결성 등 재건축 단계마다 무분별한 투자수요가 발생했으나 안전진단 요건이 강화되면서 가수요가 자연스럽게 줄어드는 효과도 거둘 수 있을 것”이라고 설명했다.

이 밖에 부동산 전문가들은 △투기과열지구를 수도권 전역으로 확대해 분양권 전매를 제한하고 △주택담보대출 비율을 줄이며 △투기수요가 크게 늘어난 주상복합아파트의 분양권 전매를 제한한 조치도 집값 상승세를 막는 효과가 있다고 말했다.

하지만 서울 강남권의 부동산시장 과열 양상을 바탕으로 수도권 전역에 적용하는 고강도 대책을 내놓았다는 점에서 선의의 피해자를 양산시킬 수 있다는 지적도 많이 제기됐다.

▽중장기적으로는 글쎄?=그동안 정부와 부동산시장 사이에서 진행된 ‘두더지 잡기’ 게임이 계속될 가능성은 남아 있다. 집값 상승의 근본 요인으로 꼽히는 저금리 문제가 해결되지 않았기 때문.

장성수 주택산업연구원 선임연구위원은 “현재 부동산시장은 유동성 장세”라며 “수도꼭지를 잠그더라도 시중에는 이미 물이 잔뜩 고여 있는 상황”이라고 비유했다.

또 재건축 아파트의 규제를 강화할수록 이미 사업승인을 받은 재건축 단지는 ‘희소성 프리미엄’으로 가격이 더 뛸 가능성이 크다는 지적이다.

재건축 규제가 장기적으로는 아파트 공급을 줄여 수급 불안을 가중시키고 집값을 끌어올리는 역할을 할 것이라는 전망도 많았다.

장태일 SK건설 상무는 “일반분양가와 조합원 분담금이 결정돼야 재건축 사업이 진행되는데 후분양제도에서는 일반분양가 책정이 2년 뒤로 미뤄지므로 조합원 분담금을 둘러싼 시공사와 조합간의 줄다리기가 예상된다”면서 “결국 공사기간 지연, 공급 축소로 이어질 수밖에 없다”고 말했다.

차지완기자 cha@donga.com

김창원기자 changkim@donga.com