[1가구1주택 양도세검토]주택거래 60%…시민층 설득 어려워

김진표(金振杓) 부총리 겸 재정경제부 장관이 4일 ‘1가구 1주택’ 양도소득세 비과세 혜택 폐지를 공론화하기로 함에 따라 거센 찬반 논란이 예상된다.

학계나 무(無)주택자 사이에서는 조세 형평과 부동산가격 안정을 위해 폐지해야 한다는 주장이 많다. 하지만 비과세를 당연한 권리로 받아들여온 주택보유자들의 반발도 예상된다.

▽1가구 1주택 비과세는 현행 양도세제의 근간=1가구 1주택 비과세제도는 주택 실수요자에 대해서는 세금도 물리지 않고 세무 간섭도 하지 않는다는 취지로 마련돼 50년 동안 유지되고 있다.

현행 제도에서 1가구 1주택이란 일반적으로 1가구가 주택 한 채를 사서 3년 이상 보유했다가 파는 경우를 말한다.

예외적으로 서울, 경기 분당 일산 평촌 산본 중동 등 5대 수도권 신도시, 경기 과천시는 3년 보유기간 가운데 1년 이상을 실제 거주해야 한다. 또 지역에 관계없이 실거래가격이 6억원을 초과하는 고가(高價)주택은 1가구 1주택이라도 6억원의 초과분에 대해 양도세를 내야 한다.

1가구 1주택은 전체 주택거래의 약 60%에 이르는 것으로 조세연구원은 추정하고 있다.

▽어떻게 바뀌나=아직 정부도 구체적인 방안을 마련하지는 않았다. 다만 김 경제부총리는 “일본은 현재 2년 거주시 3000만엔(약 3억원) 한도로 공제하고 있다”며 “우리는 이보다 좀 더 클 필요가 있다”고 말했다.

예컨대 양도차익(매도가격―구입가격)이 3억원이면 3억원 이상이 공제되기 때문에 세금을 한 푼도 내지 않는다는 것. 양도차익을 3억원 이상 남기는 사례는 많지 않기 때문에 서민층으로서는 크게 달라지는 게 없다고 정부는 설명한다.

하지만 이 같은 설명에도 불구하고 서민층에 영향이 올 가능성은 여전히 남아 있다. 공론화 과정에서 선진국처럼 ‘보유’ 대신 ‘거주’를 기준으로 하자는 방안이 나올 가능성도 있다.

미국 일본 등 선진국은 소득공제 혜택을 실제 거주자에게만 준다. 자가(自家)를 전세로 내주고 자신은 다른 곳에서 전세를 사는 1가구 1주택자는 혜택을 받지 못한다.

▽전면 실거래가 과세의 신호탄?=학계 등에서 나오는 1가구 1주택 비과세 폐지론은 실거래가 과세 전면 실시를 염두에 둔 것이다.

현재 1가구 1주택자들은 세무서에 신고를 전혀 하지 않고 세금을 내지 않기 때문에 ‘이중계약서’를 쓰는 데 부담을 느끼지 않는다고 세무 전문가들은 설명한다. 이런 상황에서 실거래가 과세를 하기에는 행정비용이 너무 많이 들고 세무부조리 가능성도 있어 궁여지책으로 기준시가를 통한 과세를 하고 있다는 것.

그러나 1가구 1주택 비과세가 폐지되면 ‘이중계약서’를 작성하기 어려워진다. 세무당국으로서는 모든 주택의 실거래가 거래정보를 신고자료로 손쉽게 알 수 있기 때문에 현행 기준시가 제도를 유지할 필요가 별로 없다.

따라서 1가구 1주택 비과세 폐지는 1가구 1주택자보다 오히려 1가구 2주택 이상인 사람들에게 큰 영향을 줄 가능성이 많다.

천광암기자 iam@donga.com