[집값 따로 정책 따로]<下>“강북-신도시 교육환경 개선해야”

‘9·5주택가격안정대책’ 발표 이후 서울 강남지역 재건축아파트 값이 급락하자 정부에서는 “급한 불은 끈 것 같다”는 안도의 소리가 나온다.

하지만 전문가들은 지금부터 보완대책을 마련해야 한다고 강조한다. 현재의 정부정책은 임시변통일 뿐 앞으로 2∼3년 뒤 공급 감소로 이어질 가능성이 크고, 다시 집값 불안 요인으로 작용할 수 있기 때문이다. 저금리로 갈 곳 없는 부동자금이 부동산으로 몰리는 것도 해결해야 할 문제점으로 꼽힌다.

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- <上>정부서 손만대면 강남집값 폭등

국토연구원 손경환(孫炅煥) 연구위원은 “연말까지는 수도권에 추가로 조성키로 한 3, 4개 신도시의 실행계획을 제시하는 등 ‘9·5대책’이 갖고 있는 근본적인 문제를 보완할 수 있는 방안이 마련돼야 한다”고 거듭 지적했다.

▽수요를 분산시켜라=전문가들은 최우선으로 서울 강남지역에 집중되고 있는 주택수요를 분산시킬 필요가 있다고 입을 모은다.

지금까지 정부정책은 수요 분산이 아니라 수요 규제였으며 이는 두 가지 악순환을 낳았다. 세금측면에서 ‘세금 중과→가격 상승→매물 회수→가격 상승→세금 중과’, 물량측면에서 ‘용적률 및 재건축 규제 강화→공급 물량 감소→가격 상승’의 순환고리가 형성돼 결국 집값을 더 올렸다.

서울시정개발연구원 장영희(張英姬) 선임연구위원은 “강남의 교육여건과 경쟁할 만한 시설 수준을 갖춘 학교와 학원단지를 서울 강북과 서울 외곽지역에 골고루 분산 배치해야 한다”고 말했다. 서울대 환경대학원 최막중(崔莫重) 교수도 “강남의 대기수요자를 끌어들일 수 있도록 좋은 주거환경을 갖춘 도시 공급을 늘려야 한다”며 “강북 재개발이나 경기 김포 파주 신도시 때 이를 반드시 염두에 둬야 한다”고 지적했다.

제대로 된 강남 대체 신도시를 만들라는 주문도 나왔다.

부동산개발회사 ‘토코마’의 김구철(金九澈) 사장은 “과거의 예를 볼 때 강남지역 수요를 분산시키기 위해선 강남과 붙은 지역을 개발해야 한다”며 “서울공항을 이전시키고 주변 일대를 개발하거나 송파구 장지택지지구를 확대 개발하라”고 말했다.

▽공급을 늘리는 방안도=강남아파트의 공급을 늘리는 것은 명백히 한계가 있다. 하지만 일각에서는 이 방안도 고려해야 한다고 조심스럽게 말한다. 중장기적으로 볼 때 수요와 공급의 균형을 맞추는 것 외에 다른 뾰족한 대책이 없기 때문이다.

주택 규모를 결정짓는 용적률(대지면적 대비 지하층을 뺀 건물바닥 총면적의 비율)을 확대하는 방법을 생각할 수 있다. 이렇게 되면 아파트를 더 지을 수 있게 돼 공급이 늘어난다. 그러나 강남 지역만 차별적으로 용적률을 높일 경우 기존의 강남 부동산 소유자들에게 특혜를 주는 셈. 이 때문에 개발이익을 최대한 환수할 수 있는 방법을 반드시 병행해야 한다.

▽일관성을 갖고 정책하라=오락가락하거나 터뜨리고 보자식의 정책 발표를 줄이고 주택시장 정상화 등에 목표를 둔 일관성 있는 정책이 마련돼야 한다는 목소리가 높다.

한국건설산업연구원 김현아(金炫我) 부연구위원은 “지금까지 나온 정부정책만 제대로 작동돼도 강남지역 재건축아파트는 이미 투자수익을 기대하기 어려울 정도가 됐지만 정책들이 제대로 가동되지 않으면서 시장참여자들의 기대심리가 꺾이지 않고 가격이 올랐다”며 “혼란스럽게 정책을 쏟아내지 말고 그동안 내놓은 것들이 제대로 작동될 수 있도록 환경을 마련해줘야 한다”고 지적했다.

장영희 선임연구위원은 “지금부터 시장을 정상화하려는 정책이 추진돼야 한다”며 “‘아파트 준공 후 분양제’를 단계적으로 의무화하고 이를 위해 건설회사의 자금부담을 줄여줄 수 있는 다양한 제도가 마련돼야 한다”고 충고했다.

황재성기자 jsonhng@donga.com