['재건축 소형주택 공급확대' 이후]강남 재건축 가격 급락

서울 강남지역 재건축아파트 투자시장에 빨간불이 켜졌다.

5일부터 재건축아파트의 소형 평형 의무공급비율이 현재의 20%에서 60%로 높아져 서울 강남지역 재건축아파트의 자산가치가 이전보다 평균 11%가량 떨어지는 것으로 분석됐다.

또 서울시가 9일 강남지역의 주거지 종(種) 세분화를 마무리 지으면서 일부 중층 재건축아파트를 용적률(부지면적 대비 지하층을 뺀 건물바닥 총면적 비율) 200% 이하만 가능한 2종으로 결정함에 따라 재건축이 거의 불가능해졌기 때문이다.

이에 따라 재건축사업 수익성 악화로 재건축을 보류하는 단지가 속출하고 가격 하락도 잇따를 것으로 예상된다.

▽강남지역 아파트 인기 급락 불가피=부동산정보업체 ‘닥터아파트’가 강남구 재건축아파트의 공급계획과 일반분양분 분양가, 주변 아파트 시세 등을 분석한 결과 개별조합원의 자산가치가 10.8% 줄어드는 것으로 계산됐다.

이는 소형 평형 의무비율이 20%에서 60%로 확대된 게 결정적인 요인이다.

의무비율이 확대됨에 따라 60평형 1가구를 분양하려고 했던 것을 30평형 2개로 쪼개 분양해야 한다. 문제는 30평형 2가구와 60평형 1가구의 분양가격이 같지 않다는 데 있다.

강남구에서 최근 입주한 아파트를 보면 전용면적 25.7평 초과 아파트의 평당 시세는 2058만원으로 25.7평 이하 중소형 아파트(1615만원)에 비해 27%가량 비싸다.

분양가를 인근 지역의 아파트 시세에 맞춰 책정하는 주택업계의 관례상 60평형 1가구의 분양가는 12억3480만원 정도로 예상된다. 반면 30평형 1가구는 4억8450만원이고 2가구면 9억6900만원에 불과하다. 결국 60평형을 30평형으로 쪼개 분양하면 사업자는 2억6580만원을 손해 보는 셈.

일반분양아파트의 분양가를 높여 손실을 보전할 수도 있지만 한계가 있다. 집값 인상으로 이어지는 분양가 상승을 정부나 지방자치단체가 무작정 묵인할 수 없기 때문이다.

여기에 서울시의 일반주거지역 종 세분화에 따라 2종으로 분류된 △대치동 청실 국제 △청담동 한양 삼익 △삼성동 홍실 등은 재건축 추진이 어려워질 것으로 보인다. 이 가운데 일부는 3종으로 결정될 것으로 예상해 재건축 시공사까지 선정해 놓은 상태였다.

▽시세하락 이어질 듯=재건축 초기 단계인 강남권 재건축단지에서는 수익성이 크게 떨어질 것을 우려한 급매물이 속속 출현해 ‘투매현상’까지 일어나고 있다.

특히 강동구 재건축단지에서는 큰 폭의 하락세가 이어지고 있다. 지분이 많아 다른 단지에 비해 오름폭이 컸던 강동구 상일 주공7단지 24평형의 경우 발표 직후 5000만원가량 떨어져 5억원에 머무르고 있다.

닥터아파트 김광석 시세분석팀장은 “지난주는 추석 연휴가 겹치면서 하락세가 일부 단지에 국한됐고 보합세를 보인 곳도 많았다”면서 “이번 주부터는 ‘실망 매물’이 등장하면서 급락세로 이어질 가능성이 높다”고 예상했다.

▽투자포인트=재건축아파트에 대한 투자를 전면 재고할 필요가 있다. 재건축 사업계획승인을 받지 못한 단지들은 모두 사업계획을 수정해야 하므로 사업이 1∼2년씩 지연될 가능성이 높다.

조합원간의 평형 배분 문제, 조합과 시공사간의 마찰 등이 이어지면 사업이 장기간 표류할 수도 있다.

또 조합원 지분 거래가 금지되면 장기간 돈이 묶이면서 금융비용 부담도 클 것으로 예상된다. 스피드뱅크 안명숙 부동산연구소 소장은 “내년 초에 조합설립인가를 받는 재건축단지의 경우 입주까지는 6년이 걸려 금융비융이 투자액의 42%에 이른다”면서 “재건축 기대수익이 미리 반영된 상황에서 아파트값이 42% 이상 오르는 것은 아예 기대할 수 없다”고 말했다.

황재성기자 jsonhng@donga.com

김창원기자 changkim@donga.com