['재건축 개발이익 환수제' 명과 암]공급축소 부를까 걱정

최종찬(崔鍾璨) 건설교통부 장관이 부동산 가격 안정 여부와 관계없이 ‘아파트재건축 사업의 개발이익 환수제’를 도입하겠다는 방침을 밝힘에 따라 구체적인 운영 방안에 관심이 모아지고 있다.

4일 건설교통부에 따르면 현재 정부가 검토 중인 방법은 크게 △개발부담금 부과 △도시환경정비기금 부과 △재건축아파트 일반분양분의 분양가 규제 등 3가지이다.

개발부담금 부과는 개발이익환수에 관한 법률을 개정해 도입이 가능한 제도이다.

재건축사업이 끝나는 시점의 아파트 값에서 재건축사업인가가 난 시점의 아파트 값과 개발비용, 개발기간의 주변집값 상승분 등을 뺀 뒤 남은 차익에 일정 비율의 부담금을 부과하는 방식이다.

하지만 이는 재건축 사업 추진에 따른 기대이익이 개발사업인가 시점에 이미 대부분 반영돼 환수할 수 있는 개발이익이 많지 않다는 단점이 있다. 또 개발부담금이 붙으면 사업 추진에 따른 이익이 별로 없기 때문에 서울 강남지역 등을 제외하곤 재건축사업이 전면 중단되면서 수급 불균형만 심화시킬 우려도 크다.

도시환경정비기금 부과는 건축물의 용적률(부지면적 대비 지하층을 뺀 건물 총바닥 면적의 비율) 증가분에 건물시가표준액을 적용한 뒤 계산된 금액의 일정비율을 기금으로 정부가 받아내자는 아이디어다. 기존주택의 용적률이 100%이고 재건축된 아파트의 용적률이 250%이면 150%에 대해서 시가표준액을 적용한다는 것.

그러나 이 방식은 시가표준액을 사업마다 별도로 적용하지 않으면 실효성이 떨어지는 데다 다른 부동산개발 사업과의 형평성 논란이 우려된다.

분양가 규제는 정부가 매년 제시하는 표준건축비를 적용, 일반분양아파트의 분양가를 정하도록 한 뒤 분양가가 주변 시세보다 낮을 경우 발생하는 차익에 대해선 1999년 폐지된 채권입찰제를 도입해 환수하는 방식이다.

분양가와 주변시세의 차액에 대해 채권을 사되 되도록 높은 가격을 제시한 사람에게 우선분양권을 줌으로써 정부가 개발이익을 거둬들인다는 것.

하지만 분양가 규제로 시장 자율 기능이 훼손되는 것은 물론 시세차익을 기대한 청약통장 가입자의 청약경쟁 과열현상이 재현될 우려가 크다. 또 가격 규제로 수익성이 떨어질 경우 공급 축소와 건설업계 경영난 악화 등의 부작용도 예상된다.

황재성기자 jsonhng@donga.com