공공주택 발코니 전용면적 포함…주상복합 '수익성 타격'

앞으로 21층 이상의 고층 주상복합아파트는 발코니(베란다) 면적이 바닥면적에 포함돼 입주자들이 서비스 면적 혜택을 전혀 받을 수 없게 됐다.

서울시는 최근 고층 주상복합아파트의 발코니를 커튼월(강화 유리를 사용한 칸막이 벽) 구조로 시공하고 발코니 면적을 전용면적에 포함시키는 내용의 ‘공동주택 발코니 심의 및 허가기준 개선안’을 마련했다.

서울시 개선안은 지난달 18일 이후 건축심의에 들어간 모든 고층 주상복합아파트부터 적용된다.

이에 따라 고층 주상복합의 용적률이 15∼20% 축소되는 등 건설회사의 수익성이 크게 악화돼 공급량이 줄어들 전망이다.

▽입주자, 실제 전용면적 줄어든다=그동안 ‘서비스 면적’으로 제공됐던 발코니가 전용면적에 포함되면 입주자의 실제 전용면적이 줄어들 수밖에 없다.

32평형(전용면적 25.7평) 아파트의 경우 발코니 면적은 최소 6.5∼10평이 제공됐다. 분양평형은 32평형이지만 입주자가 실제 사용할 수 있는 면적은 전용면적에 발코니 면적을 합해 32.2∼35.7평이었다.

하지만 서울시 개선안에 따르면 서비스 면적이 없어짐으로써 분양평형이 38.5∼42평형이 된다. 같은 물건인데 괜히 평형만 부풀려짐으로써 자칫 분양가를 자극할 가능성이 생겼다. 또 발코니가 전용면적에 포함되면 난방, 강제 환배기 시스템 등을 설치해야 해 공사비가 늘어난다. 분양가 상승요인이다.

▽고층 주상복합 설상가상(雪上加霜)=그동안 서비스 면적이었던 발코니는 ‘건물의 연면적’을 계산할 때 포함시키지 않았다. 그러나 발코니 면적이 전용면적에 포함되면 똑같은 모양의 건물이라 해도 건물의 연면적이 커져 용적률(건물 연면적/대지면적)을 15∼20%가량 갉아 먹는다.

주택업계에 따르면 용적률 800%를 적용받아 40평형 200가구를 계획했던 고층 주상복합이라면 과거기준 용적률은 640∼680%로 줄어든다. 그만큼 건물을 작게 지어야 하는 것. 분양가구 및 층수도 줄어들 수밖에 없다. D건설 주택사업팀 김모 차장은 “따라서 고층 주상복합은 사업수익이 악화되며 결국 공급량 감소로 이어질 전망”이라고 말했다.

부동산컨설팅 회사 ‘해밀컨설팅’ 황용천 사장은 “최근 주상복합 분양권 전매 금지, 청약 규제 강화 등 사업 규제가 쏟아지면서 주상복합의 투자메리트가 갈수록 떨어지고 있다”면서 “반면 지금 짓고 있거나 건축심의를 받은 주상복합은 반사이익을 보는 계기가 될 수 있다”고 말했다.

▽왜 새로운 제도 도입했나=서울시가 고층 주상복합의 발코니를 없애고 커튼월 시공을 강제한 것은 초고층 주상복합의 안전성을 고려한 조치다. 21층 이상 고층 주상복합은 바람이나 외부 진동에 민감하다. 발코니를 바깥으로 돌출시키지 않고 건물 외벽 전체를 유리벽으로 감싸면 바람 등에 견디는 힘이 강해진다.

서울시는 각 구청에서 사업승인 또는 건축허가를 받는 아파트와 20층 이하 주상복합에 대해서도 발코니 새시를 건축 설계에 반영해 바람 하중에 대한 안전도를 입증해야 허가를 받을 수 있도록 했다.

하지만 주택건설업계에서는 서울시의 이번 조치를 그동안 논란을 빚어온 ‘발코니 확장’ 문제를 해결하기 위한 묘책으로 풀이하기도 한다.

발코니를 불법으로 확장해 실내 주거공간으로 사용하는 것이 보편화돼 있음에도 이를 단속하기 어려운 실정을 감안해 아예 바닥면적에 포함시켰다는 것이다.

서울시 공동주택 발코니 심의 및 허가기준 개선안
	종전	개선안	비고
아파트 및 20층 이하 주상복합	입주자가 발코니 새시 개별 설치	·건축업자가 발코니 새시를 본 공사에 포함 ·발코니 새시를 사전에 설치하지 않으면 건축허가를 받을 수 없음	·발코니 새시 안전성 강화 ·발코니 새시 설치비용이 분양가에 포함됨에 따라 분양가 상승 가능성
21층 이상 주상복합	발코니 별도 규정 없음	·발코니를 커튼월로 시공하고 발코니 면적을 전용면적에 포함	·입주자 실제 전용면적 축소 ·용적률 감소에 따른 사업수익성 악화, 공급량 감소

김창원기자 changkim@donga.com