그러나 펜션 분양업체들이 수익률을 부풀리거나 펜션이 들어설 수 없는 땅을 펜션 부지로 속여 파는 등 사기·편법 분양이 판치고 있어 투자자들의 주의가 요구된다.
이와 함께 올해부터 펜션의 용도가 가족호텔로 분류돼 건물기준시가가 20% 올라 양도소득세 등 세금 부담도 늘어날 전망이다.
▽사기 분양 판친다=인천에 사는 김모씨는 최근 펜션 분양업체를 통해 충남 서산의 단지형 펜션 부지 500평을 1억2500만원에 사들였다. 용지만 우선 분양받고 건축은 나중에 할 계획으로 땅부터 매입한 것.
그러나 김씨는 인허가 사항을 확인하는 과정에서 이 땅이 건축이 불가능한 보전임지라는 사실을 알았다. 분양업체에 항의하기 위해 사무실을 찾았지만 이미 종적을 감춘 상태. 결국 김씨는 아무 쓸모없는 땅을 1억여원의 거금을 주고 사들인 셈이다.
부동산 업계에 따르면 최근 단지형 펜션 분양이 많았던 강원 평창, 제주 지역 등에 사기분양으로 피해를 보는 사람이 늘고 있다.
김씨의 사례 외에도 토지매입이 완결되지 않은 단지 내 땅을 분양받거나, 진입로가 없는 맹지(盲地)를 사들여 낭패를 본 사람도 부지기수.
JMK랜드 진명기 사장은 “올 7월부터 연면적 907평(3000m²) 이상의 펜션 사업은 부지 확보는 물론 골조공사의 3분의 2를 마쳐야 분양이 가능해 투자 안정성은 높아질 전망”이라면서도 “그 이전에 투자하거나 연면적 907평 미만 사업에 투자하려는 사람은 부지 소유권이나 인허가 사항 등을 꼼꼼히 챙겨야 한다”고 지적했다.
▽과도한 수익률 보장은 허구=부동산 전문가들은 단지형 펜션 분양마다 ‘약방의 감초’처럼 등장하는 ‘임대수익률 ○○% 보장’에도 현혹되지 말라고 충고한다.
분양업체들은 분양성과를 높이기 위해 대개 연간 10∼15%의 투자수익 보장을 내세운다. 대부분 업체와의 개별 계약을 통해 보장하지만 ‘신뢰성’을 높이기 위해 은행에서 ‘예금증서’를 발행해 주기도 한다.
하지만 펜션 전문가들에 따르면 단지형 펜션의 객실가동률을 평균 40%로 봤을 때 총 수익률은 20% 미만에 불과하다. 여기에서 펜션 운영관리비, 마케팅 비용 등을 빼면 투자자들에게 돌아가는 수익률은 10%를 넘기 어렵다는 게 대체적인 분석이다.
펜션컨설팅회사 ‘휴펜션’ 윤광진 이사는 “많은 업체들이 확정수익을 보장한다고 하지만 실제로 보장기간은 1년인 경우가 대부분이고 그나마도 확정수익만큼을 분양가에 슬쩍 얹어 분양하는 사례도 비일비재하다”고 말했다.
▽세금부담도 늘어난다=지난해까지 ‘단독주택’으로 분류됐던 펜션이 올해부터 가족호텔, 콘도 등과 같은 등급으로 분류돼 건물기준시가가 20%가량 오르고 세금부담도 늘어날 전망이다. ▶표 참조
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건물기준시가는 m²당 건물신축가액(46만원)에 구조·용도·위치지수, 경과연수별 잔존가치율(100-감가상각률), 개별건물특성조정률, 건물 면적 등을 곱해 산정되는데 용도지수가 20% 상향조정됨에 따라 기준시가 역시 20% 오르는 것.
코리아베스트 주용철 세무사는 “취득 당시 기준시가가 2억원인 펜션을 2년 보유하고 2억5000만원(기준시가)에 팔 경우 기존 양도세는 900만원이지만 기준시가가 상향 조정되면 약 30%(270만원)가 인상될 것”이라고 분석했다.
김창원기자 changkim@donga.com
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