[3월 도입 모기지제도 점검]분양받은 아파트 중도금 대출 가능

3월 모기지대출(Mortgage loan) 제도 도입을 앞두고 서민들의 내 집 마련 꿈이 부풀고 있다.

모기지대출이란 유동화를 전제로 한 고정금리의 장기 주택담보대출을 말한다. 모기지제도가 정착되면 주택 구입대금의 30%만 있으면 내 집을 장만할 수 있다. 대출원리금은 10∼20년에 걸쳐 다달이 균등상환하면 된다.

정부는 지난해 12월 31일 한국주택금융공사(이하 공사) 설립위원회와 사무국을 설치하고 모기지제도 도입 작업에 본격 착수했다. 공사는 모기지제도의 핵심인 유동화를 전담한다.

모기지제도와 관련한 독자들의 궁금증을 풀어 본다.

▽‘중도금 모기지대출’ 개발 중=‘모기지대출을 이용하는 것이 좋은지, 청약을 통해 내 집 마련을 하는 게 나은지’를 묻는 독자들이 많다. 모기지대출을 기존 아파트를 살 때만 이용할 수 있는 것으로 알고 하는 질문이다.

하지만 정부는 아파트를 분양받을 때도 모기지대출을 이용할 수 있도록 할 계획이다. 2억원 한도에서 모기지대출을 받아 아파트 분양대금을 내고 원리금 상환은 준공 뒤 소유권이전등기를 마친 다음에 이뤄지는 방식. 적용 대상은 소규모 아파트로 한정된다.

‘중도금 모기지대출’은 현행 중도금대출과 비슷하다. 현행 중도금대출이 건설업체가 연대보증을 서는 신용대출인 데 비해 ‘중도금 모기지대출’은 주택신용보증기금을 합병해 설립되는 공사가 보증을 서는 점이 다르다.

‘중도금 모기지대출’ 개발의 걸림돌은 주택신보의 보증 한도. 공사 사무국 업무개발팀 권오훈 과장은 “현재 1억원까지만 가능한 주택신보의 보증한도를 2억원으로 늘리는 쪽으로 시행령을 고치고 있다”고 밝혔다.

▽일반주택담보대출 대 모기지대출=‘모기지대출과 일반 주택담보대출 가운데 어느 것이 나은가’를 궁금해 하는 독자가 많다. 정답은 ‘일률적으로 말할 수 없다’이다.

모기지대출 금리는 장기 고정금리다. 대출 시점에 시장금리에 맞춰 한번 정해지면 10∼20년의 만기까지 그대로 간다. 반면 일반 주택담보대출 금리는 3개월짜리 양도성예금증서(CD) 금리에 준해 3개월 간격으로 달라지는 변동금리다. 만기는 대개 3년.

따라서 어느 쪽이 유리한지는 대출자의 자금 여건과 향후 금리변동 방향에 따라 달라진다.

모기지대출은 자금 사정이 넉넉지 않은 대출자가 향후 금리가 크게 떨어지지 않을 것이라고 예상할 때 선택하는 것이 좋다. 반면 자금 여유가 있고 앞으로 금리가 크게 오르지 않을 것으로 본다면 일반 주택담보대출이 유리하다.

▽모기지제도 성공할까?=일부 주택 수요자들은 한국주택저당채권유동화주식회사(KoMoCo)의 유동화 실험이 실패한 선례를 들어 “모기지제도가 제대로 될까” 하고 우려하고 있다.

모기지제도가 정착되려면 주택 수요자, 금융회사, 기관투자가들이 모두 노력해야 한다.

현재 은행 등 금융회사들은 주택저당채권을 공사에 넘기는 문제에 선선히 협조할 자세가 아니다. 낮은 수수료(대출 금액의 0.5%) 때문이다. 투자자들은 ‘일단 물건(유동화증권·MBS)을 보고 투자 여부를 판단하겠다’는 방침이다.

정부는 주택 수요자들에게 희망을 걸고 있다. 재경부 관계자는 “모기지대출은 대출조건 면에서 일반 주택담보대출보다 낫기 때문에 주택 수요자들이 더 찾을 것이며 그러면 은행도 모기지대출을 적극 취급할 수밖에 없을 것”으로 낙관한다.

모기지제도를 살려 나가려면 주택 수요자들의 생각이 변해야 한다. 지금처럼 대출만기를 짧게 잡고 4∼5년 안에 집을 넓혀 가면서 대출금을 갚는 투기형 주택거래 관행이 바뀌지 않는 한 모기지제도는 정착하기 어렵다.

※재정경제부가 홈페이지(www.mofe.go.kr)의 전자민원창구에 올려놓은 한국주택금융공사 관련 문답에도 도움말이 있습니다.

이철용기자 lcy@donga.com

모기지론과 일반 주택담보대출 비교
구분	모기지론	일반 주택담보대출
대상 주택	6억원 이상 주택 제외	모든 주택
만기	10년 이상	1∼30년으로 다양하며 대개 3년
대출한도	2억원 이하. 원리금이 평균소득의 3분의 1 이하	주택의 감정평가가격에 따라 다름
금리	대출시 시장금리에 따라 결정되나 한번 정해지면 만기까지 고정됨	시장 금리에 따라 기간별로 변동됨
담보인정비율(LTV)	70%선으로 계획하고 있음	지역별 및 주택유형별로 40∼60%
신청요건	1가구 1주택 보유자. 기존 주택을 팔고 집을 넓혀가는 경우도 가능	주택 수와 무관하게 가능
자료:재경경제부

▼모기지 전문가 데이비드 서 ▼

“미국의 모기지뱅크처럼 주택담보대출채권을 모아 유동화기구에 넘겨주는 금융회사가 필요하다.”

미국의 모기지대출 유동화회사 패니메에서 10여년 동안 근무한 데이비드 서(42·조직 컨설턴트·사진)가 말하는 한국 모기지대출제도의 성공 조건이다.

2001년 한국주택저당채권유동화주식회사(KoMoCo) 출범 당시 6개월 동안 자문역을 맡기도 한 그는 최근 가진 인터뷰에서 “한국에서는 주택담보대출의 대부분을 취급하는 은행이나 보험사가 주택저당채권을 유동화회사에 넘기지 않고 만기까지 갖고 가는 것이 예대마진 면에서 유리한 경우가 많다” 말했다.

정부가 13일 모기지대출을 취급할 수 있는 금융회사의 범위를 은행 보험사 저축은행 이외에 신용협동조합 새마을금고 농협 수협 등으로 넓힌 것은 이 같은 상황 판단에서 나온 조치로 보인다.

유동화대상 채권을 충분히 확보하지 못하면 3월 설립 예정인 한국주택금융공사는 제 기능을 할 수 없다.

이와 관련해 최근 일부 부동산정보제공회사들은 가맹 중개업소들을 은행 및 공사와 제휴해, 유동화를 전제로 한 주택담보대출 창구로 활용하는 사업모델을 개발 중이다.

서씨는 “KoMoCo의 유동화 실험이 실패한 데는 단기차익을 얻기 위해 주택을 매매하고 10년 이상 다달이 원리금을 내는 대출금 상환 패턴을 불편하게 느끼는 주택 수요자들의 인식 탓도 크다”고 말했다.

하지만 “내 집 마련 직전 단계에 있는 주택수요자 상당수가 전세로 살고 있어 모기지대출에 따르는 금융 부담이 미국에 비해 적기 때문에 모기지대출이 활성화될 가능성도 있다”는 긍정적인 전망도 내놓았다.

이철용기자 lcy@donga.com