＂설연휴 가족들과 올 부동산시장 전망해보세요＂

설 연휴는 한 해 부동산시장의 향방을 결정하는 중요한 전환점이다.

매년 설 직후 집값이 본격적인 오름세를 타기 시작하고, 한 해 흐름의 대강이 결정된다.

여러 가지 해석이 있지만 가장 큰 원인은 식구들끼리 모여 대소사를 논하면서 부동산투자가 빠질 수 없는 얘깃거리가 되고, 여기서 투자에 관한 큰 물줄기가 잡히는 경우가 많기 때문이다.

가족들과 부동산을 소재로 대화를 나눌 때 반드시 알아둬야 할 몇 가지를 정리해본다.

▽올해 부동산시장은 흐림=올해 부동산시장의 전망은 어둡다. 정부의 강력한 주택시장 안정의지가 가장 큰 원인이다. 여기에 최근 3년간 지칠 줄 모르고 오름세를 보였던 집값에 대해 ‘상투에 도달했다’는 투자자 인식이 확산되고 있는 것도 영향을 미쳤다.

실제 수급 상황을 보더라도 오를 가망성이 크지 않다. 2001년 이후 부동산 호황기를 틈타 아파트 공급이 대폭 늘어난 데다 올해부터 화성 판교 김포 파주 등 수도권신도시에서 아파트가 줄줄이 쏟아져 나오기 때문이다.

이런 점을 반영한 듯 부동산관련 연구소들의 올해 부동산시장 전망은 대부분 하락세를 면치 못할 것으로 모아지고 있다. ▶표 참조

▽솟아날 구멍은 있는 법=그럼에도 올해 부동산시장에선 분양아파트, 토지, 아파트 단지 내 상가 등에 관심을 가져볼 만하다.

분양아파트는 역세권 지역을 눈여겨봐야 한다. 예년과 다른 점은 대도시 전철이나 지하철 역세권뿐만 아니라 올 4월 개통될 고속철도 역세권(서울∼용산∼광명∼천안∼대전∼대구∼부산(경부선), 서대전∼익산∼광주∼목포(호남선))도 대상에 포함된다는 것.

또 지방자치단체별로 고속철도 정차역과 연계한 철도나 대중교통망을 대대적으로 신설하거나 증설할 움직임이므로 이런 교통망의 변화도 잘 살펴야 한다. 부동산 가격 상승에 호재로 작용한다.

택지개발예정지구에서 분양될 아파트도 실수요자라면 놓쳐선 안 된다. 풍부한 생활편익시설을 갖춘 데다 대규모로 개발돼 발전 전망도 밝다.

올해 많은 전문가들이 첫 손을 꼽는 투자유망상품으로 토지가 꼽힌다. 주 5일제 도입에 따른 전원주택이나 펜션 수요 급증, 고속철도 역세권 개발, 수도권 신도시 개발 본격화, 지역균형발전사업 본격화 등등 초대형 개발호재가 즐비하다는 점이 근거다.

또 농림부가 농지를 주택용지나 공장용지 등으로 용도 변경할 때 적용했던 면적제한을 내년 중 대폭 해제할 방침인 것도 놓칠 수 없는 매력이다.

다만 토지는 환금성이 떨어지는 대표적인 부동산상품이라는 점을 잊어선 안 된다. 그만큼 투자에 신중해야 한다는 얘기다.

아파트단지 내 상가도 올해 각광받을 투자 상품으로 꼽힌다. 하지만 이를 제외한 나머지 상가는 투자에 신중할 필요가 있다. 굳이 상가에 투자하고 싶다면 올 7월 이후 상가의 분양안정성이 대폭 강화된 이후로 늦추는 게 바람직하다.

▽금액대별 투자 상품은 다르다=최근 3년과 같은 호황을 기대하기 어려운 시장에서는 자금조달 능력이 투자 상품 결정에 중요한 변수다. 따라서 자신을 포함해 가족들이 조달할 자금이 얼마나 되는지를 꼼꼼히 따져야 한다.

1억원 미만이라면 △농가주택 △투기과열지구로 지정되지 않은 곳의 아파트 분양권 정도가 적당하다. 1억원 이상∼2억원 미만이면 △준농림지 내 전원주택과 음식점 △서울 뉴타운 후보지내 재개발 지분 △대도시 도심 지하철 역세권과 고속철도 역세권 주변 소형 아파트가 추천 상품이다. 2억 원 이상∼5억원 미만이면 △신도시나 택지지구 주변 토지 △개발제한구역(그린벨트) 해제 예정지 토지 △여주 이천 평택 화성 등 수도권의 전원주택용지 등을 노려볼 만하다. 5억원 이상이라면 △택지지구내 근린생활용지 △뉴타운 청계천 주변상가 등이 검토대상이다.

황재성기자 jsonhng@donga.com