모기지론 등장에 시중은행 ‘맞불’…거치기간 두기로

주택을 활용한 다양한 금융상품이 쏟아지고 있다.

다음 달부터 실시되는 주택금융공사의 모기지론을 앞두고 시중은행들이 이에 맞설 만한 경쟁상품을 앞 다퉈 쏟아내고 있다.

또 정부는 노인과 퇴직자들이 집을 담보로 금융기관에서 다달이 연금처럼 대출받을 수 있는 역(逆)모기지론 제도를 활성화하기 위해 최근 세제지원 방원 등을 검토 중이다.

이처럼 주택을 담보로 한 금융상품이 늘어나면 서민들로서는 선택의 폭이 넓어져 내 집 마련 또는 노후 생활 설계에 큰 도움이 될 전망이다.

▽시행 앞 둔 모기지론=모기지론은 고정금리로 10년 이상 장기대출을 받을 수 있다는 점에서 시중은행의 주택담보대출과 큰 차이가 있다. 주택담보대출은 3개월마다 금리(보통 6% 수준)가 달라지고 만기도 보통 3년이어서 상환에 대한 부담이 크다.

이에 반해 모기지론은 20세 이상 성인으로 일정한 소득만 있으면 집값의 70%(최고 2억원)까지 대출을 받아 안정적으로 갚아 나갈 수 있다.

정부는 또 거치기간 없이 바로 원리금 분할상환에 들어갈 경우 부담이 크다는 지적에 따라 대출자가 원하면 첫 1년은 이자만 갚는 거치기간을 두는 방안도 적극 검토 중이다.

그러나 모기지론 금리는 주택담보대출보다 다소 높은 6.8%인 데다 고정돼 있기 때문에 앞으로 금리가 크게 오른다면 유리하지만 저금리가 지속되면 금융비용이 더 들어갈 수 있다.

원리금과 이자를 균등 분할해 상환하는 방식이므로 고정수입이 없는 사람은 모기지론을 대출받을 수 없다는 점도 유의해야 한다. 또 매달 갚을 돈은 월수입의 3분의 1 이내여야 한다.

한편 정부의 모기지론 시행을 앞두고 시중은행은 고객을 빼앗기지 않기 위해 기존 주택담보대출을 개선한 경쟁상품을 선보이고 있다. 대출기간을 3년에서 10년 이상으로 늘리고 일정기간에는 이자만 내다가 그후 원금을 갚아 나가는 방식이다. 금리도 변동금리와 고정금리 중 소비자가 선택할 수 있도록 돼 있다.

▽역모기지론 활성화될까=모기지론이 주택 마련을 위한 금융상품이라면 역모기지론은 주택을 담보로 대출받아 연금처럼 타 쓰는 방식이다. 특히 주택을 소유하고 있지만 일정한 소득이 없는 노인이나 퇴직자에게 적합한 금융상품이다.

하지만 지금까지 역모기지론에 대한 시장의 반응은 ‘외면’에 가까웠다. 국민은행이 1995년 역모기지론 상품을 내놓았지만 대출 실적이 미미해 최근 판매를 중단했다.

조흥은행도 2000년부터 상품을 선보였지만 수요가 거의 없어 유명무실해진 상태다.

소비자들이 역모기지론 상품을 꺼리는 것은 집의 담보가치만큼 생활비를 대출받은 뒤 만기가 돼 집의 소유권을 은행에 넘기거나 집을 팔아 대출금을 갚고 나면 생계가 막막해지기 때문이다.

이 때문에 정부는 역모기지론을 적용받는 주택에 대해 취득·등록세 및 양도소득세를 감면해주고 대출자가 사망할 때까지 연금 대출을 연장해 주는 방안을 검토 중이다.

이에 대해 조흥은행 여신기획부 김승홍 차장은 “정부가 세제 감면 혜택을 준다고 해도 연금 대출기간이 사망시까지로 늘어나면 은행의 손실이 예상돼 쉽게 도입하기는 힘들 것”이라면서 “모기지론처럼 정부가 특정펀드를 조성하고 펀드 운용을 통해 이익과 손실을 상쇄할 수 있도록 해야 한다”고 말했다.

김창원기자 changkim@donga.com