'주택거래신고제' …4월중 용산-강동구 첫 지정 가능성

《“경기 과천시에 있는 아파트를 3월 초에 계약하고 4월 초까지 잔금을 치르기로 했는데, 신고를 해야 하나요? 신고를 하면 세금이 얼마나 느나요?” 주부 최모씨(45)의 질문이다. 이달 말(3월 30일) 주택거래신고제 시행을 앞두고 최씨 같은 의문을 가진 이가 많다. 최씨처럼 괜한 조바심과 지레짐작으로 마음 고생을 하는 경우도 적지 않다. 주택거래신고제와 관련한 궁금증을 문답으로 알아본다.》

―시행 시기는?

“제도 자체는 3월 30일에 도입된다. 하지만 주택거래신고지역으로 지정되는 곳에 한해 신고가 의무화되기 때문에 실제 시행 시기는 ‘거래되는 주택의 소재지가 신고지역으로 지정되는 날부터’가 된다.”

―주택거래신고지역 지정 기준은?

“주택투기지역 가운데 △집값이 최근 한 달 동안 1.5% 이상 오르거나 최근 3개월 동안 3% 이상 지속적으로 상승한 지역 중에서 지정한다. 집값 상승률은 국민은행 조사치를 근거로 하고 민간 부동산시세 조사업체들의 조사결과를 참고해 정한다. 국민은행은 전달 15일 기준 집값 상승률을 매월 10일경 발표한다. 따라서 이번에 처음으로 지정되는 주택거래신고지역은 △2월 15일∼3월 15일 집값 상승률 △지난해 12월 15일∼올 3월 15일 집값 상승률을 토대로 4월 10일 이후 발표될 예정이다. 지정일 전날까지 매매 계약을 체결하고 시군구청에서 계약서 검인을 받으면 신고 대상에서 제외된다. 최씨의 경우 계약 즉시 검인만 받으면 실 거래가 신고를 할 필요가 없다.”

―4월에 지정될 가능성이 있는 지역은?

“건설교통부 담당자는 ‘최근 집값 추이를 볼 때 4월에 지정되는 곳이 나올 것 같다’고 말한다. 하지만 ‘해당지역 집값 상승률 이외에 전반적인 주택시장 상황도 고려해 주택 거래자들의 불편을 줄이도록 노력하겠다’고 덧붙였다. 민간 조사업체들에 따르면 서울 용산구, 강동구와 경기 과천시 등지가 지정될 가능성이 있다.”

―신고 대상 주택은?

“신고지역 내의 △전용면적 18평 초과 아파트 △전용면적 45평 초과 연립주택 △재건축 및 재개발구역 안의 모든 아파트와 연립주택 등을 돈을 주고 사고파는 경우다. 분양권은 해당되지 않는다. 무상(無償) 증여를 받거나 아파트나 연립주택을 분양받는 경우는 제외된다. 상속, 판결 등으로 주택을 얻게 된 때도 신고할 필요가 없다.”

―누가 무엇을 신고하나?

“매도자와 매입자 공동 명의로 신고서를 작성하면 된다. 둘 중 한 사람이 직접 하거나 중개업자 법무사 등 대리인을 통해 할 수도 있다. 신고 항목은 △거래 당사자 인적 사항 △계약일자 △거래 대상 주택의 종류 규모 위치 △실 거래가액 △소유권 이전 예정일 △중개업자 인적사항 △중도금 및 잔금 지급 일정, 특약 등의 계약 조건 △주택 구입자금 조달 계획(만약의 자금 출처 조사 시 참고용) 등이다.

―신고 기한은?

“매매계약을 체결한 뒤 15일 이내다. 천재지변 등으로 신고가 지연됐거나 신고가 늦어질 만한 상당한 이유가 있는 경우 해당 기간은 계산에 넣지 않는다.”

―신고를 미루거나 거짓 신고할 때 처벌은?

“거짓으로 신고하면 실제 거래가액과 신고 금액의 차액을 기준으로 취득세의 1∼5배에 이르는 과태료가 부과된다. 신고를 미루면 기간에 따라 역시 취득세의 1∼5배를 과태료로 물린다. 과태료는 매도자와 매입자 모두에게 부과된다. 신고가 제대로 됐는지 서로 신경을 써야 뒤탈이 없다.”

―실 거래가 신고를 하면 세금이 얼마나 늘어나나?

“매입자가 내는 취득 및 등록세가 2∼3배 오른다. 주택 매매시 신고 금액은 실 거래가의 30∼50% 수준인 행정자치부의 시가표준액을 기준으로 이뤄지는 게 관행이다. 예컨대 5억원에 집을 사면 지금은 대개 2억5000만원으로 신고한다. 취득 및 등록세(교육세와 농어촌특별세 포함)는 이 금액의 5.8%인 1450만원. 실 거래가로 신고를 하면 이것이 2900만원으로 불어난다. 집을 판 사람이 내는 양도소득세는 지금과 같다. 양도세가 실 거래가로 부과되는 투기지역 가운데서 실 거래가 신고지역이 선정되기 때문이다.”

이철용기자 lcy@donga.com