[모기지제도 문답풀이]기존 주택담보대출 ‘갈아타기’ 가능

《모기지론이 이르면 22일 첫선을 보인다. 4월부터는 집값의 70%를 고정 금리로 빌려 사회생활 초기에 내 집을 장만하고 빚은 10∼20년 동안 다달이 갚아나갈 수 있게 되는 것. 한국주택금융공사와 재정경제부는 모기지론 상품 설계를 거의 완성했다. 지금까지 확정된 모기지론 상품 구조를 문답으로 알아본다.》

모기지론(Mortgage loan)이 이르면 22일 첫 선을 보인다.

4월부터는 집값의 70%를 고정 금리로 빌려 사회생활 초기에 내 집을 장만하고 빚은 10∼20년 동안 다달이 갚아나갈 수 있게 되는 것. 한국주택금융공사와 재정경제부는 모기지론 상품 설계를 거의 완성했다. 지금까지 확정된 모기지론 상품 구조를 문답으로 알아본다.―모기지론을 취급하는 금융회사는 어디인가.

모기지론 이용시 매월 원리금 상환금액
대출금	만기
	15년	20년
5000만원	40만원	34만원
1억원	80만원	67만원
1억5000만원	117만원	98만원
2억원	161만원	136만원
금리 6.8% 가정 소득공제 효과 감안.

“국민 기업 우리 외환 제일 하나은행과 농협, 삼성생명, 대한생명, 연합캐피탈 등 10개사가 잠정 선정됐다.”

―가구주만 대출을 받을 수 있나.

“가구원이나 단독가구주도 가능하다. 미혼자가 분가할 때도 가능하다. 다만 다른 주택을 갖고 있을 경우 그 주택을 일정기간(잠정 1년) 안에 처분해 1가구 1주택 요건을 충족시켜야 한다. 모기지론 신청자는 주택 소유자와 같아야 하는 게 원칙. 배우자에 한해 소유자와 대출 신청자가 다를 수 있다. 이 때 소유자는 담보를 제공하고 연대보증을 서야 한다.”

―대출 신청자의 연령 제한은 없나.

“신청자의 연령과 대출기간을 합해 75년을 넘을 수 없다. 만기가 가장 짧은 모기지론이 10년임을 감안하면 66세 이상은 모기지론을 받을 수 없다.”

―직업상 제한도 없나.

“정규 근로자 이외에 일용직 계약직도 가능하다. 자영업자 프리랜서도 사업소득원천징수영수증, 소득금액증명서 등으로 소득을 입증하면 신청할 수 있다.”

―대상 주택은….

“대출 시점에 등기를 할 수 있는 주택이면 된다. 상가주택 오피스텔 등은 주택법상 ‘주택’이 아니라서 배제된다. 다가구주택은 임차보증금을 공제하면 담보가치가 적어 사실상 대출이 어렵다. 재건축 및 재개발이 추진 중인 주택은 사업 시작과 동시에 대출금 전액을 갚아야 한다. 공매 경매로 나온 주택은 대출 즉시 저당권 등기를 하기 어려워 역시 허용되지 않는다.”

―중도금 대출도 가능한가?

“당장은 불가능하다. 공사는 공사가 연대보증을 하는 조건으로 분양아파트의 중도금을 대출해주는 상품을 개발 중이다.”

―주택 가격은 어떻게 산정하나.

“일반 주택담보대출에 준해서 산정한다. 한국감정원이나 국민은행이 조사한 시세가 근거자료가 될 것으로 보인다.”

―월 평균소득은 어떻게 계산하나.

“전년도 1년 동안의 세금 공제 전의 월 평균소득이 기준. 수급 기간이 10년 이상인 연금소득을 합산한다. 근로소득자는 원할 경우 대출 신청 연도의 소득도 반영한다. 입사한 지 1년이 되지 않은 경우 최근 월급명세서를 토대로 계산한다. 소득 증명이 불가능하다면 국민연금 납부액을 기준으로 산정한다. 배우자가 연대보증을 서는 조건으로 배우자의 소득을 합산할 수 있다. 이 경우 부채도 합산해 대출금액을 계산한다.”

―대출금은 어느 정도인가.

“월 대출상환액이 월 평균소득의 3분의 1 이내인 조건에서 최고 2억원까지 가능하다. 담보 주택이 아파트이고 월 평균소득이 최상급이면 집값의 70%를 대출해준다. 그 밖의 주택이나 소득이 낮은 고객에겐 집값의 70% 미만을 빌려준다. 아파트 가격이 2억원이고 전세보증금이 1억원일 경우 대출가능 최대금액은 집값 2억원×담보인정비율(LTV) 70%-우선변제금 1억원=4000만원. 일반 주택담보대출과 달리 아파트에 대해선 ‘방 수 공제’(지역별로 방당 1200만∼1600만원)를 하지 않는다.”

―일반 주택담보대출을 모기지론으로 전환할 수 있나.

“올 2월 말까지 받은 주택담보대출에 대해서는 2009년 말까지 허용된다. 3월 이후 받은 담보대출은 주택구입 목적이면 전환이 가능하다. 사업자금 등 그 밖의 용도로 대출했다면 전환할 수 없다.”

―투기지역에서 LTV 40%로 받은 일반 주택담보대출을 모기지론으로 전환하면 LTV를 최대 70%까지 늘려주나.

“소유권 이전 등기 후 3개월 이내에 모기지론을 신청하고 대출 목적이 주택 구입이라면 가능하다. 예컨대 이 경우 2억원짜리 아파트를 담보로 4000만원을 빌린 일반 주택담보대출을 모기지론으로 전환하면 집값 2억원×70%―4000만원=1억원을 더 대출할 수 있다.”

―중도상환을 할 수 있나.

“대출일로부터 5년이 지나면 불이익을 받지 않고 중도상환을 할 수 있다. 그 전에 중도상환을 하면 중도상환액의 1∼2%를 벌칙 수수료로 내야 한다. 중도상환을 해도 그동안 소득공제를 받은 부분은 반환하지 않아도 된다.”

―연체자도 모기지론을 받을 수 있나.

“안 된다. 다만 신용불량자로 등록되지 않을 정도의 가벼운 연체를 한 경우엔 허용된다.”

-모기지론으로 구입한 집을 팔면 매수자에게 대출이 승계되나?

“매수자의 대출 적격 여부, 대출 한도, 상환 능력 등을 신규 대출 때와 같은 기준으로 심사해 승계 여부를 결정한다.”

―모기지론 처리 기간은….

“제도 도입 초기엔 예상치 못한 사정으로 처리가 지연될 수 있다. 조만간 모기지론으로 주택을 구입할 계획이 있다면 대금 지급 일정을 넉넉하게 잡을 필요가 있다.”

모기지론과 일반 주택담보대출 비교
모기지론	구분		일반 주택담보대출
정부가 지정한 10개 금융회사(잠정)	취급 금융회사		대부분의 은행 보험사 저축은행 등
10년, 15년, 20년	만기		단기(주로 3년 이하)
1가구 1주택 보유자. 기존 주택을팔고 집을 넓혀가는 경우도 가능	신청 요건		주택 수와 무관하게 가능
매달 갚아야 할 원리금이 월 평균소득의3분의 1 이하인 조건에서 2억원 이하	대출 한도		주택의 감정평가가격에 따라 다름
최대 70%	담보인정비율(LTV)		지역 및 주택유형별로 40∼60%
시가 6억원 이상인 주택 제외. 다가구주택 사실상 배제됨	대상 주택		모든 주택에 대해 가능
대출시 시장 금리에 따라 결정되나한번 정해지면 만기까지 고정됨	금리		시장 금리에 따라 1주일 간격으로 달라짐
매월 균등 분할상환	상환 방법		만기 일시상환(만기 15년 이상짜리는 분할상환)
장기간 분할 상환	상환 부담		만기에 상환 부담 집중
추가 이자 부담 없음	금리변동시 이자부담	상승시	이자 부담 증가
대환 가능		하락시	대환 가능
만기 15년 이상이면 가능	소득 공제		대부분의 경우(3년 단기) 없음
자료:재정경제부, 한국주택금융공사

이철용기자 lcy@donga.com