[개정세법 절세가이드]부동산 1년내 팔땐 세율 50%

《‘세금을 알고 나를 알면 절세(節稅)가 보인다.’ 탈세(脫稅)와 절세는 다르다. 탈세가 고의적인 방법으로 사실을 왜곡해 세금을 빼돌리는 것이라면 절세는 세법이 인정하는 범위에서 합리적으로 세금을 절약하는 길이다. 그러나 상당수 사람이 세법이 어렵다며 세무서가 ‘내라는 대로’ 세금을 낸다. 가뜩이나 어려운 세법은 수시로 바뀐다. 어떻게 해야 세금을 합법적으로 줄일 수 있을까. 국세청이 지난해 바뀐 세법과 관련 법령을 반영한 ‘2004년 세금절약 가이드’를 최근 내놓았다. 세금절약 가이드 가운데 지난해와 달라진 절세 방법을 소개한다.》

▽계부 계모도 소득공제 대상=아버지나 어머니 등 직계존속이 재혼했을 때 계부나 계모(사실혼 제외)도 인적공제 대상이 된다. 배우자의 아버지나 어머니가 재혼했을 때도 마찬가지.

단 생계를 같이하는 부양가족이고 연간 소득금액이 100만원 이하인 계부(60세 이상) 또는 계모(55세 이상)여야 한다. 장애인이라면 연령 제한이 없다. 이들에 대해서는 1인당 100만원까지 소득이 공제돼 9만∼36만원의 세금을 절약할 수 있다.

▽1999년 취득 주택 비과세=1999년 중 취득한 주택을 올해 안에 팔 때 1년 이상 보유 요건만 채우면 비과세된다. 서울과 경기 과천, 분당 일산 평촌 산본 중동 등 수도권 5대 신도시는 1년 이상 거주 요건을 추가로 갖춰야 한다.

이는 외환위기 이후 경기침체가 이어지자 정부가 건설경기를 부양하기 위해 도입한 특례제도에 따른 것이다. 정부는 비과세 혜택을 올해 양도분까지만 주기로 정했다.

주택과 달리 99년에 개인으로부터 분양권을 취득했을 때에는 비과세 대상에서 제외된다.

나머지 기간 중에 산 주택은 기본적으로 3년 이상 보유해야 하고 서울과 경기 과천, 수도권 5대 신도시 거주자는 2년 이상 거주 요건까지 채워야 비과세된다.

▽농어촌 주택 비과세=1가구 1주택자가 지난해 8월∼2005년 12월 중에 농어촌 지역의 주택을 취득한 뒤 2주택자가 되더라도 기존 주택을 팔면 비과세 혜택을 볼 수 있다.

이때 농어촌 주택의 조건은 수도권 광역시 도시지역 토지거래허가구역 투기지역 관광단지 등을 제외한 읍면 지역의 대지 200평, 건물 45평(아파트 등 공동주택은 35평) 이내의 주택이며 3년 이상 보유해야 한다.

또 농어촌 주택을 살 때 기준시가는 7000만원 이하, 기존 주택을 팔 때 농어촌 주택의 기준시가는 1억원 이하라는 조건도 있으므로 유의해야 한다.

▽부동산 양도시기를 조절하라=부동산을 팔 때 보유기간에 따라 양도세 부담이 크게 달라진다. 특히 보유기간이 2년 이상이면 양도차익의 9∼36%, 1년 이상∼2년 미만이면 40%의 세율이 적용된다. 특히 보유기간이 1년 미만이면 세율은 50%로 더욱 높아진다.

부동산의 보유기간을 판단할 때 부동산 양도시점은 잔금청산일이 기준이지만 이 시점이 불분명하거나 잔금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 했을 때에는 등기일이 기준이 된다.

▽농지 양도 비과세=농지는 기본적으로 8년 이상 경작한 뒤 팔아야 세금을 물지 않는다. 하지만 경영이양보조금을 받는 농지를 농업기반공사 또는 농업법인(영농조합법인 영농회사법인)에 2010년 안에 양도하면 3년 이상만 경작했더라도 세금을 내지 않는다. 이 같은 농지를 2005년 안에 넘기면 5년 이상 경작 요건을 갖춰야 비과세 혜택을 본다.

▽지적정보센터를 활용하라=부모님 등이 불의의 사고로 숨지거나 별거하고 있다가 사망하면 상속받을 재산이 무엇인지 파악하기 힘들다. 특히 화재사고가 발생해 예금통장이나 부동산 관련 서류가 타버리면 더욱 어려워진다.

상속세는 6개월 안에 신고하고 납부하도록 규정돼 있어서고의성이 없어도 상속재산의 행방을 몰라 제때 납부하지 못하면 가산세 등 불이익을 받을 수도 있다.

이럴 때 부동산 정보는 행정자치부의 지적정보센터를 이용하면 상속받을 부동산이 무언지 쉽게 알 수 있다. 금융재산은 금융감독원 소비자보호센터를 이용하면 다른 금융회사를 전전하지 않아도 일괄적으로 조회할 수 있다.

▽부동산 상속 6개월 뒤에도 조심=상속받은 부동산은 상속평가기간(상속일 전후 6개월) 중에 처분하거나 담보로 제공하지 않는 게 부동산 절세 원칙.

상속세는 상속 당시의 시가를 기준으로 매기는 게 원칙이지만 상속재산의 시가를 파악하기 어려워 국세청은 개별공시지가나 기준시가를 적용해 과세하고 있다. 하지만 평가기간 안에 부동산 매매 또는 감정, 수용 경·공매 등의 사실이 있으면 각각 거래가 감정가 수용가 경·공매가 등이 시가로 인정돼 세금 부담이 늘어난다.

내년부터 이 같은 조건이 더욱 까다로워진다. 2005년 1월 1일 이후 상속분에 대해서는 평가기간 이외의 매매가 등도 과세에 활용되기 때문에 관할 세무서의 최종 결정이 난 뒤 처분하는 게 좋다.

차지완기자 cha@donga.com

▼[부동산 관련 절세방법]이혼 위자료는 재산분할 청구 유리▼

부동산을 사고팔 때 내는 국세는 크게 양도소득세와 상속세, 증여세다.

이 가운데 양도세는 지난해 2조8975억원이 걷힐 정도로 부동산 관련 세수(稅收)의 근간이 된다. 이는 상속·증여세를 합친 금액(1조3150억원)보다 배 이상 많은 규모다.

이들 세금을 제때 신고하지 않고 내지 않으면 국세청의 ‘부동산 투기조사’ 대상이 되기 쉽다. 하지만 절세 방법을 몰라 더 많은 세금을 내는 사례도 적지 않다.

우선 이혼 위자료로 부동산을 넘겨줄 때에는 소유권 이전 등기의 원인을 ‘재산분할청구에 따른 소유권 이전’으로 하면 양도세나 증여세를 부담하지 않는다.

이는 부부가 공동으로 노력해 형성한 공동재산을 ‘양도’나 ‘증여’가 아니라 ‘환원’하는 것으로 보기 때문이다. 단 재산분할청구권은 혼인 뒤 형성된 재산에 대해서만 적용된다.

반면 등기 원인을 ‘이혼위자료 지급’으로 하면 부동산을 ‘양도’하는 것으로 간주돼 양도세를 내야 한다. 다만 이때에도 부동산이 1가구 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 비과세 혜택을 볼 수 있다.

부모와 자녀가 농촌과 도시에 각각 따로 거주하면서 건강보험 등의 문제로 부모의 주민등록을 자녀의 주소로 옮겨놓은 가족이라면 주택을 팔기 전에 분리해 놓는 것이 좋다.

각각 소유한 집을 팔지 않으면 별다른 문제가 없으나 부모 또는 자녀 가운데 한 명이라도 집을 팔면 ‘1가구 2주택자’로 간주돼 양도세 과세문제가 생긴다.

부동산을 처분하고 싶다면 세금을 부과하는 기준이 되는 기준시가 또는 개별공시지가가 고시(告示)되기 전에 파는 게 현명한 방법이다. 지금까지 고시 내용을 보면 특별한 사정이 있을 때를 제외하고는 기준시가가 매년 상승했다.

하지만 부동산값이 하락해 기준시가가 낮춰질 것으로 예상되면 처분시점을 고시 이후로 미루는 게 낫다.

이 밖에 사망하기 1, 2년 전에 재산을 처분하거나 예금을 인출했을 때에는 사용처에 대한 증빙을 철저히 챙겨야 자녀의 상속세 부담을 줄일 수 있다.

일반적으로 납세자들은 상속 당시에 물려받은 재산에 대해서만 세금을 내는 것으로 알고 있다. 반면 상속세법은 상속개시일(사망일자) 전에 재산을 처분해 과세자료가 쉽게 드러나지 않는 현금으로 물려줘 탈세하는 사례를 막기 위해 처분 용도가 명백하지 않으면 상속세를 과세하도록 규정돼 있다.

차지완기자 cha@donga.com

▼[개인사업자 절세전략]개업후 사업자등록 20일안에 하도록 ▼

직장에서 명예 퇴직한 남편과 함께 처음으로 사업을 시작한 김모씨.

지난해 8월 1일 점포를 빌려 실내공사를 마치고 20일부터 영업을 시작했다. 바쁘다는 핑계로 김씨가 세무서에 사업자등록 신청을 한 것은 다음달 15일. 세무서 직원으로부터 “등록을 늦게 해 가산세를 내야하고 부가가치세 공제도 받을 수 없다”는 말을 듣고 후회했다.

왜 이런 일이 생기는 걸까.

송광조(宋光朝) 국세청 납세홍보과장은 “처음 사업을 시작한 사람들이 세무(稅務) 문제를 미루다 공제 혜택을 받지 못하는 것은 물론 불이익을 받는 사례가 적지 않다”고 말한다.

새로 사업을 시작하는 사람은 사업 개시일로부터 20일 안에 관할 세무서에 사업자등록을 하지 않으면 다음 부가가치세 신고 때 공급가액(매출액÷1.1)의 1%를 미등록 가산세로 내야 한다. 사업 준비 과정에서 구입한 비품 등에 대해서도 부가세 공제 혜택을 받을 수 없다.

또 부가세를 낼 돈이 없어도 세금신고는 반드시 해 두는 게 유리하다. 신고를 하지 않으면 △매입처별 세금계산서 합계표를 제출하지 않은 데 따른 가산세 △신고 불성실 가산세 △납부 불성실 가산세 등 각종 가산세가 부과돼 세금도 눈덩이처럼 불어난다.

폐업 때에도 마찬가지다. 최소한 세금신고는 해야 나중에 후회하지 않는다. 신고를 하지 않으면 각종 세금을 추징당할 수 있는 데다 체납자로 분류돼 다른 재산을 취득하더라도 세무서로부터 압류당할 수 있기 때문이다.

또 체납액이 5000만원 이상이면 출국금지 대상자로 분류되고 500만원 이상이면 신용정보회사에 통보돼 금융거래에 제한을 받는다.

근로자의 경우 연말정산을 통한 각종 소득공제 혜택이 마련돼 있다.

특히 의료비를 신용카드로 결제하면 의료비 공제와 신용카드 공제를 동시에 받을 수 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 의료비를 직불카드로 결제하더라도 신용카드와 마찬가지로 카드 공제 혜택을 볼 수 있다.

차지완기자 cha@donga.com