펜션투자가이드-8실이상 단지형 펜션 ‘된서리’

‘주 5일 근무제’의 훈풍을 타고 한때 ‘저금리시대 유망 투자처’로 떠올랐던 ‘펜션 투자’가 된서리를 맞게 됐다.

정부가 9일 펜션의 ‘변태영업’ 관행을 더 이상 용납하지 않겠다고 밝혔기 때문이다. ‘선진국형 별장’으로 국내에 소개된 펜션은 사실상 그동안 콘도식 민박으로 운영돼 왔다. 이에 따라 투자자들은 지나친 수익 기대를 버리고 신중한 투자 판단을 내리는 것이 바람직할 것으로 보인다.

▽펜션 대책 내용=정부 대책에 따르면 단지형으로 조성됐거나 방이 8실 이상인 펜션 사업자는 숙박업 허가를 받아야 한다. 숙박업 신고를 하면 영업이익에 대해 세금을 내야 하는 데다 소방시설, 로비 등 부대시설을 갖춰야 하기 때문에 사업 수익성이 크게 떨어진다.

방이 7실 이하인 경우 △주민등록을 이전하고 △실제로 거주한다면 숙박업 신고 없이 지금과 같은 민박 영업을 할 수 있다. 하지만 실 거주 요건을 충족시킬 수 없는 입장이라면 숙박업 허가를 받아야만 민박 영업을 할 수 있게 된다.

한편 주거지역이나 상수원보호구역 등 숙박시설이 들어설 수 없는 지역에 이미 지어진 대규모 펜션은 아예 숙박업 신고도 못하기 때문에 사실상 영업이 불가능해진다.

이 같은 규정은 올해 7월부터 적용된다.

▽펜션업계에 미치는 영향=이 같은 정부 방침에 따라 펜션 투자의 수익성이 크게 떨어질 것으로 보인다.

최근 펜션업체가 투자자들에게 제시하는 수익률은 보통 8∼15%이다. JMK플래닝 김영태 팀장은 “이 정도의 수익률을 보장하려면 연평균 객실 가동률이 최소한 35∼45%는 돼야 하나 현실은 그렇지 못하다”고 주장한다. 그에 따르면 강원 평창군 용평리조트 콘도의 객실 가동률은 줄곧 28%선을 밑돌다가 최근 스키 인구와 동남아 관광객이 늘면서 간신히 35%선으로 올라섰다. 이에 비춰볼 때 콘도보다 월등한 매력 요인이 없는 한 이 지역 펜션 가동률이 40%를 넘기 힘들 것이라는 주장.

그러잖아도 2002년 이후 공급 과잉에 시달려온 펜션업계가 구조조정의 홍역을 겪게 될 것이라는 전망도 나오고 있다. 펜션업계에 따르면 개발업체들이 조성한 펜션 단지는 100여개에 달한다. 시공업체만 해도 비공식적으로 활동하는 업체를 포함하면 줄잡아 200∼300개나 된다.

전원주택업체인 OK시골의 김경래 사장은 “특히 단지형 펜션 사업자나 등록을 하지 않고 사업을 해왔던 사업자들이 큰 타격을 입게 될 것”으로 내다봤다.

▽투자 유의점=전반적인 업계 사정이 악화되면서 투자자들이 불의(不意)의 피해를 볼 우려가 높아지고 있다.

수익률이 떨어지면서 당초 약속했던 ‘확정 수익률’을 지급하지 못하는 경우가 늘어날 것으로 보인다. 또 사업을 어느 정도 진행해 온 업체가 투자자금을 회수하기 위해 높은 확정수익률을 내걸고 밀어내기식 사기 분양을 할 우려도 있다는 지적이다.

전문가들은 “이런 상황에서는 ‘수익률 ○○% 보장’ 같은 확정수익률 약속에 현혹되지 않는 게 최소한의 피해 예방책”이라고 말한다.

휴펜션 김승철 마케팅팀장은 “아직도 ‘두 자릿수의 확정수익을 보장하겠다’는 업체들이 많으나 요즘 상황에서는 7% 안팎이 합리적인 수준”이라고 주장했다.

그는 “운영관리회사가 망하면 본전도 건지기 힘들다”면서 “한 탕 하고 빠지는 업체를 피하고 펜션사업에 대한 장기 비전을 갖고 오랫동안 사업을 해온 업체를 선택할 필요가 있다”고 말했다.

JMK플래닝 김 팀장은 “펜션의 특징은 큰돈을 벌 수 있는 아이템은 아니지만 큰돈을 들이지 않고도 투자할 수 있다는 점”이라며 “목표 수익률을 낮춰 정기예금 금리 이상의 수익을 꾸준히 얻고 노후에 들어가 살겠다는 자세가 중요하다”고 말했다.

한 펜션 전문가는 “사업여건이 악화되면서 막판 사기 분양이 기승을 부릴 우려가 있다”며 “전문적인 식견을 가진 사람의 도움을 받아 현장을 답사하고 사업 타당성을 엄밀히 검증할 필요가 있다”고 말했다.

펜션은 대개 계곡이나 호수 등 경치가 아름다운 곳에 많이 들어서는데 이런 곳일수록 허가가 나지 않는 곳이 적지 않다. 특히 지방에서는 도시이용계획확인원에는 나와 있지 않지만 지방자치단체의 내규로 개발 허가를 내주지 않는 곳이 의외로 많아 주의해야 한다.

이철용기자 lcy@donga.com

조인직기자 cij1999@donga.com