“모기지론, 금리내릴땐 불리” 3大 대출상품 장단점 비교

목돈 없이 내 집을 마련하려는 사람들에게 선택의 폭이 넓어지고 있다. 지난달 25일 판매가 시작된 주택금융공사의 장기 주택담보대출(모기지론)과 시중은행들이 내놓은 장기 대출상품, 정부가 운영하는 근로자·서민 주택자금대출 등이 각각의 장점을 내세우며 경쟁하고 있다.

전문가들은 개인의 사정과 필요에 따라 대출상품을 선택하는 것이 바람직하다고 조언한다. 3가지 대출상품의 장단점을 비교해 본다.

▽모기지론=한국주택금융공사가 운영하는 모기지론의 가장 큰 장점은 장기간에 걸쳐 고정금리로 대출을 받을 수 있다는 것.

또 시중은행이 집값의 60%까지만 대출해 주는 데 비해 2000만∼2억원의 대출을 받을 경우 아파트는 집값의 70%, 일반주택은 65%까지 대출해 주는 것도 장점으로 꼽힌다. 다만 6억원 이상의 고가주택을 살 경우에는 대출을 받을 수 없다.

모기지론 대출을 받으려면 만 20세 이상의 무주택자이거나 1주택 소유주여야 하며 가구주가 아니라도 이용할 수 있다.

또 매월 갚아가는 원리금(원금+이자)이 소득의 3분의 1 이하면 집값의 70%까지 대출을 받을 수 있으나 이를 충족시키지 못하면 60%까지밖에 대출을 받을 수 없다.

대출 고정금리는 6.7%로 시중은행 상품보다 1%포인트가량 높은 편이다. 만기 15년 이상 대출에 대해서는 이자지급액 가운데 연간 1000만원까지 소득공제가 되기 때문에 대출금리가 1%포인트 정도 떨어지는 효과가 있다. 하지만 한국의 금리는 미국 일본 등 선진국에 비해 여전히 높아 장기적으로 시중금리가 더 낮아지면 시중은행의 대출보다 불리해진다.

이미 집 한 채를 갖고 있는 사람이 모기지론으로 새 집을 사서 일시적으로 2주택자가 됐을 때에는 기존 주택을 1년 안에 팔겠다는 서약서를 내야 한다. 만약 1년을 넘길 때까지 기존 주택을 팔지 않으면 가산금리를 물어야 한다.

▽은행의 주택담보대출=대부분의 시중은행 주택담보대출 상품의 금리는 시중금리에 연동된다. 또 매달 일정액을 갚아야 하는 모기지론과 달리 상환방법이 다양하다는 것이 강점이다.

조흥은행 주택담보대출의 경우 3개월 만기 양도성예금증서(CD) 금리 등과 연동돼 금리가 결정된다. 또 5년 거치 원금균등분할상환, 대출원금의 80%만 분할상환하고 20%는 만기 때 한꺼번에 갚는 방법 중에서 선택할 수 있다.

다만 시중은행의 주택담보대출은 대출비율이 낮은 것이 약점이다. 보통은 집값의 60%까지 대출받을 수 있지만 부동산투기지역 안에 있는 집을 담보로 상환기간 10년 이하 대출을 받을 경우 대출비율은 40%로 크게 줄어든다.

시중은행의 주택담보대출은 상환기간이 15년 이상이고 구입하는 주택이 전용면적 25.7평 이하이며 1가구 1주택자인 경우 이자지급액 중 연간 1000만원까지 소득공제 혜택을 받을 수 있다.

▽근로자·서민 주택구입자금대출=근로자·서민 주택구입자금대출은 중도에 상환했을 때 수수료가 없다는 것이 장점이다. 모기지론의 경우 5년 안에 상환하면 상환액의 1∼2%를 수수료로 내야 한다.

원리금은 균등 분할상환해야 하며 대출금리는 변동금리지만 정부가 1년에 한번 정도 변경하기 때문에 고정금리와 비슷한 효과가 있으며 현재의 대출금리는 6.0%.

다만 대출자격과 대상주택은 까다로운 편이다. 대출자격은 대출 신청일 현재 6개월 이상 무주택자로 연간소득(상여금 제외)이 3000만원을 넘지 않아야 한다. 근로소득자가 아닌 서민은 소득금액증명원에 기록된 종합소득으로 3000만원 기준을 따진다.

1년 거치 19년 분할상환 또는 3년 거치 17년 분할상환 등으로 상환방식을 선택할 수 있다. 최고 대출한도는 1억원으로 모기지론(2억원)보다 낮다.

대상주택은 전용면적 85m² 이하의 주택이나 아파트로 한정된다. 이 상품은 건설교통부가 국민주택기금에서 대출해 주는 상품으로 국민은행 우리은행 농협 등 3곳에서만 이용할 수 있다.

주택대출 상품 비교
·	모기지론	은행 주택담보대출	근로자·서민 주택구입자금 대출
대출자격	무주택자 또는 1가구 1주택자	제한없음	6개월 이상 무주택에 연간소득 3000만원 이하
금리	고정금리(현재 연 6.7%)	시중금리 연동(현재 연 5%대)	변동금리(현재 연 6.0%)
대출한도	집값의 70%, 최고 2억원	집값의 40∼60%, 한도없음	집값의 70%, 최고 1억원
대출기간	10년 15년 20년	주로 3∼5년	20년
중도상환수수료	5년 이내 상환시 1∼2%	3년 이내 상환시 1∼2%	없음
소득공제한도(15년 이상 대출만)	연 1000만원까지	연 1000만원까지	연 1000만원까지
대출대상 주택	6억원 미만의 주택이나 아파트	제한없음	전용면적 85m²이하의 주택이나 아파트

박중현기자 sanjuck@donga.com