안정적 수익 ‘CR 리츠’ 딱이네

재건축아파트→토지→상가, 다음엔 무엇?

부동산시장 내 부동자금이 럭비공처럼 몰려다니고 있다.

시장 유행을 쫓아다니다간 번번이 ‘상투’만 잡을 위험이 크다.

적은 투자자금으로 안정적인 투자수익을 기대할 수 있는 부동산 투자 대안으로 기업구조조정 리츠(CR Reits)에 관심을 가질 만하다.

리츠란 투자자들에게서 모은 돈으로 부동산에 투자해 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자 상품. 그중에서 CR 리츠는 구조조정용 부동산을 사들여 임대하는 방식으로 사업을 한다. 일반 리츠 상품은 아직 선을 보이지 않았다.

나름의 감(感)으로 손수 부동산에 투자해 일확천금을 노리는 이들에겐 간접투자가 신통찮게 보일 수 있다. 하지만 정기예금 금리보다 높은 수익률을 기대할 수 있고 본전을 잃을 우려가 별로 없다. 언제든지 손을 털고 나올 수도 있다.

상품 가짓수는 적지만 잘만 고르면 입맛에 맞는 상품을 잡을 수 있다.

▽CR 리츠 어떤 게 있나?=9일 현재 운영중인 CR 리츠(이하 리츠)는 모두 9개. 이 가운데 7개사의 주식은 증권거래소에 상장돼 거래되고 있다.▶표 참조

‘표’에 나와 있지 않은 것이 ‘K1 리츠’와 ‘코크렙 4호’. ‘K1 리츠’는 몇몇 특정인들한테만 투자자금을 받는 사모(私募) 형태로 일반투자자가 참여하기 어렵다.

‘코크렙 4호’는 8일 설립 인가를 받았다. 개인투자자들도 앞으로 2년 이내에 이뤄질 공모(公募)에 참여할 수 있다. 2년 뒤엔 주식을 상장할 예정. 이 회사는 서울 중구 남대문로 YTN타워와 서초구 서초동 한솔M.COM빌딩에 투자할 계획이다. 자산관리회사인 코람코는 연평균 배당수익률을 10.69%로 예상하고 있다.

▽투자수익률 비교=리츠의 연간 투자수익률은 8∼10%. 10일 현재 은행 정기예금 금리(3년 만기 3.7∼4.7%)는 물론 채권 금리(3년 만기 국고채 4.49%)보다 훨씬 높다.

리츠 투자수익은 주로 배당금 형태를 띤다. 투자자가 주주가 돼서 사업의 과실을 배당금으로 나눠 갖는 것이다. 리츠는 6개월마다 배당을 한다. 설립 후 5년이 되면 회사를 청산하므로 모두 10번의 배당을 받을 수 있다.

리츠 주식을 살 때보다 높은 가격에 팔아 수익을 낼 수도 있다. 하지만 주가 변동이 크지 않아 큰 시세차익은 기대할 수 없다.

리츠의 배당수익률(배당금÷주가×100)은 사업실적에 따라 들쭉날쭉하다. 같은 회사가 운영하는 리츠도 투자 대상과 사업 방식에 따라 배당수익률이 크게 다르다.

예컨대 코람코가 운영중인 코크렙1호는 지난달 26일 열린 주주총회에서 4.86%(이하 반기 기준)의 시가배당을 결의했다. 반면 같은 회사가 운영하는 코크렙2호는 31일 주총에서 현금배당을 하지 않기로 결정했다.

▽입맛에 맞게 고른다=어느 리츠에 투자할지를 최근 결산기 수익률로만 결정하는 것은 바람직하지 못하다. 사업 계획을 어떻게 세우느냐에 따라 결산기별 배당 목표가 달라지기 때문이다. 창업 비용의 회계 처리를 어떻게 하느냐에 따라서도 수익규모와 배당률이 달라진다.

업계에 따르면 상장 리츠는 크게 나눠 보면 △고수익-고위험형(맥쿼리센트럴오피스, 코크렙2, 3호) △저수익-저위험형(유레스메리츠1호, 교보메리츠) △중도형(리얼티코리아1호, 코크렙1호) 등으로 분류된다.

전문가들은 이 같은 특성을 감안해 배당 실적, 사업 대상, 사업 방식 등을 찬찬히 따져보고 취향에 맞는 상품을 고르는 것이 좋다고 권한다. 이런 내용은 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr/)에서 찾아볼 수 있는 각 사의 사업설명서에 자세히 설명돼 있다.

메리츠증권 부동산금융팀의 손정록 대리는 “리츠 투자수익률은 자산관리회사가 어디냐보다는 어떤 부동산을 어떤 방식으로 운영하느냐에 달려 있다”면서 “현장을 둘러보면서 주변 임대수요의 규모와 임차인의 질을 잘 따져보는 게 좋다”고 말했다.

상장 구조조정리츠(Reits) 현황
회사	투자 대상 부동산		최근 배당 현황(반기 기준)
	유형	대상 부동산	배당 수익률	결산 기간	해당 기간 주가 변화(원)
교보 메리츠	기숙사	대한항공 연수원, 사원아파트	3.94%	4기(2003년 7∼12월)	5020→5000
코크렙1호	오피스	한화빌딩, 대한빌딩, 대아빌딩	4.86%	3기(2003년 7∼12월)	5080→5170
코크렙2호	오피스	신원빌딩, 트리스빌딩	무배당	2기(2003년 7∼12월)	5030→4970
코크렙3호	오피스	한화증권빌딩, 아이빌힐타운	목표 3.2%	1기(2003년 9∼2004년 2월) 주총 5월말 개최 예정	5000→5100
리얼티 코리아1호	오피스,상가	로즈데일빌딩, 엠바이엔빌딩, 세이백화점	3.82%	1기(2003년 5∼10월)	5000→5000
유레스메리츠1호	상가	세이브존( 노원,성남,대전), 한신스포츠센터, 장유워터피아( 온천 )	목표 4.04%	1기(2003년 10∼2004년 3월) 주총 6월말 개최 예정	5070→5000
멕쿼리 센트럴 오피스	오피스	극동빌딩	목표 6.75%	2003년 12월 23일 설립 인가	2월 중순 이후 5200∼5300선
자료:메리츠증권, 한국감정원, 각 자산관리회사
코크렙3호와 유레스메리츠1호의 주가변화는 상장일부터 결산기말까지 기준.

이철용기자 lcy@donga.com

리츠란:투자자들에게서 모은 돈으로 부동산에 투자해 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자 상품