부동산형 펀드도 1호를 노려라

새로운 부동산 간접투자 수단으로 기대를 모으고 있는 부동산형 펀드가 1일 본격 판매되기 시작했다.

부동산형 펀드란 금융회사가 고객 돈을 모아 주로 부동산 투자로 수익을 내서 돌려주는 상품. 주식과 채권에 각각 60% 이상을 투자하는 주식형 및 채권형 펀드의 예를 좇아 고객이 맡긴 돈의 60% 이상을 부동산에 투자한다.

투자는 △부동산 개발업체에 사업자금을 빌려 주거나 △부동산 개발업체에 지분을 투자하는 경우 △오피스빌딩 같은 부동산을 사들여 임대하는 방식 등으로 한다.

맵스자산운용(옛 세종투신운용)은 450억원 규모의 ‘맵스 프론티어 부동산투자신탁 1호’ 수익증권을 1일부터 4일까지 미래에셋증권 등 10개 증권사 창구에서 판매한다.

한국투자신탁운용은 500억원 규모의 부동산형 펀드 ‘부자아빠 하늘채 부동산투자신탁 1호’의 투자자를 7일까지 한국투자증권 본점과 지점에서 모집한다.

▽판매중인 부동산형 펀드 비교=두 가지 상품 모두 개발사업에 대한 대출로 고객 돈 대부분을 빌려 주도록 설계됐다.

‘맵스 프론티어 1호’는 경기 파주시 교하지구 출판정보산업단지 내 고급빌라 ‘타운하우스’ 건설 사업에 연 8.55%의 금리로 대출될 예정이다.

‘부자아빠 하늘채 1호’는 경기 용인시 삼가지구(지구단위계획구역)에서 코오롱건설이 짓는 2220가구 규모의 아파트 신축 사업에 연 7.99%의 금리로 대출된다.

한국투신운용은 조만간 300억원 규모의 ‘부자아빠 하늘채 2호’를 국민은행 창구에서 모집해 같은 사업에 투자할 계획이다.

이 밖에 삼성투신운용은 2000억원 규모의 부동산형 펀드를 7월경 내놓을 예정이다. KTB자산운용과 LG투자증권도 상품 시판을 서두르고 있다. 각 자산운용사는 부동산 시장 전망이 불투명한 점을 고려해 투자 위험 관리에 신경을 썼다. 맵스자산운용은 시행사 부도 시 시공사가 채무를 떠안는 조건을 대출계약에 명시할 계획이다. 한투는 아파트 사업 부지에 담보권을 설정하는 한편 대출채권을 근거로 자산담보부증권(ABS)을 발행해 아파트 분양 성공 여부와 무관하게 투자 자금을 회수할 방침이다.

▽부동산 간접투자 상품 비교=부동산 간접투자 수단으로는 부동산형 펀드 이외에 구조조정 리츠와 부동산 투자신탁이 있다. 이들은 나름의 장단점을 갖고 있어 ‘어느 것이 더 낫다’고 딱히 말하기 어렵다.

부동산 투자신탁은 주로 부동산 사업에 대한 대출로 위탁자산을 운용한다. 연간 수익률이 5∼6%로 구조조정 리츠나 부동산형 펀드보다 낮으나 투자 위험은 적은 편이다.

주로 오피스빌딩 임대 사업으로 고객 돈을 불려주는 구조조정 리츠는 부동산 투자신탁보다 수익률이 높지만 투자 위험도 그만큼 높다.

부동산형 펀드는 목표 수익률과 투자의 안정성 면에서 두 상품의 중간에 놓인다.

▽투자 유의점=소액 투자가 가능하고 은행 금리 이상의 수익을 기대할 수 있다는 점이 부동산 펀드의 장점이다. 전문가들이 대신 투자해 주는 만큼 직접 투자하기가 꺼림칙한 부동산 불황기에 안정적인 투자 방식이 될 수 있다.

‘1호 펀드를 놓치지 마라’는 투자 격언이 있다. 새로 열린 시장에 대표선수로 들여보내는 작품이어서 그만큼 공을 들이기 때문이다.

부동산형 펀드는 말이 ‘펀드’이지 사실은 ‘수익증권’이라서 중도 환매가 불가능하다. 다만 수익증권이 상장된 뒤에는 주식처럼 사고 팔 수 있다. 부동산형 펀드는 원금 보장 상품이 아니다. 목표수익률은 말 그대로 ‘목표’일 뿐이다. 투자한 아파트나 빌딩의 분양이나 임대가 잘 안 돼서 생기는 손실은 고스란히 투자자가 떠안아야 한다.

또한 펀드 간에 수익률 차이가 생기는 게 일반적이다. 심지어 A펀드는 수익을 내는데 B펀드는 손실을 보는 경우도 있을 수 있다. 각 펀드의 투자 대상 부동산, 투자 방식 등을 사업보고서를 통해 꼼꼼히 비교해 보고 투자 상품을 고르는 것이 바람직하다.

부동산 간접투자 상품 비교
구분	부동산형 펀드	구조조정 리츠(CR Reits)	부동산투자신탁
위탁자산 투자 방식	-부동산개발사업에 자금 대여 -수익성 부동산 매입 및 임대 -개발사업에 대한 지분투자	-수익성 부동산 매입 및 임대 -개발사업에 대한 지분투자	개발사업에 자금 대여
위탁자산운용 주체	투신사, 은행, 보험 등 금융회사	자산관리회사	은행
투자 수익률	연간 7∼8%	연간 7∼10%	연간 5∼7%
투자 위험	중간 정도	다소 높은 편	다소 낮은 편
투자 기간	2년 이상	5년	주로 2∼3년
중도 환매	수익증권 상장 뒤 주식처럼 사고 팔 수 있음		환매 불가
투자자 보호	주주총회 개최 및 주요 경영사항 공시 의무화		제도적 장치 미비
자료:자산운용업계, 재경경제부, 건설교통부

최근 선보인 부동산형 펀드 상품 내용
운용사	맵스자산운용	한국투신운용
펀드	맵스프론티어부동산투자신탁1호	부자아빠 하늘채 부동산투자신탁 1호
판매 창구	미래에셋증권	한국투자증권
목표수익률	연 7%+α	연 7.1%
만기	2년(중도환매 불가능)	2년(중도환매 불가능)
설정 목표액	450억원	500억원
투자처	경기 파주시 교하 출판단지 내 후분양 빌라, ‘타운하우스’ 건설사업에 대출(금리 연 8.55%)	경기 용인시 삼가지구 아파트 건설사업에 대출 (금리 연 7.99%)
안전장치	-시공사 책임 준공 -사업 부지에 대해 담보권 설정.	-사업 부지에 담보 설정 -만기 이전에 대출채권 근거로 자산담보부증권 (ABS) 발행해 투자 자금 회수
자료:맵스자산운용, 한국투신운용

이철용기자 lcy@donga.com