“집값 급락 없다… 커봐야 10%”

한국 주택시장에 거품이 거의 끼어 있지 않으며 이번 부동산 불황 국면에서도 전국의 집값과 강남의 아파트 값 하락률은 각각 5% 이하와 10% 이하에 그칠 것이라는 전망이 나왔다.

미래에셋증권 리서치센터의 이덕청 부장과 유승선 선임연구원은 22일 낸 ‘한국 부동산:가격 조정인가, 거품 붕괴인가?’ 보고서에서 이같이 진단하고 “앞으로 집값은 급락하기보다는 서울을 중심으로 적절한 가격 조정 국면을 거칠 것”이라고 주장했다.

이들은 “서울의 아파트 값이 최근 3년 동안 80%가량 급등했지만 최근 15년 동안의 집값 상승률은 같은 기간의 소비자물가 상승률에 못 미친다”고 설명했다. 한마디로 지금은 ‘집값 거품’ 논의 자체가 부적절한 상황이라는 것.

그들은 주식 값이 기업 내실에 비해 어느 정도 과대평가됐는지를 분석할 때 쓰이는 ‘주가수익배율(PER·주가÷주당순이익)’을 주택시장에 적용해 “현재 서울의 집값 수준이 집값 급등 직전인 2000년 말에 비해 과대평가돼 있다고 볼 수 없다”는 결론을 내렸다.

현재 서울지역 아파트의 PER는 현재 금리 기준으로는 40∼45배로서 2001년 초 20∼25배에서 크게 증가했으나 2001년 초 금리를 적용하면 28∼42배에 그쳐 거품 정도가 평균적으로 10% 미만이라는 것이다.

이들은 “금리가 급등한다면 집값 역시 하락할 수밖에 없으나 금리는 저금리 기조와 내수 부진 등으로 인해 앞으로도 4%대를 유지할 가능성이 높다”면서 “집값이 2%(지방)∼4.5%(서울 강남지역)만 떨어진다 해도 금리 이상의 투자 수익을 노리는 신규 주택수요가 발생할 것이기 때문에 집값이 폭락하지는 않을 것”이라고 주장했다.

신규 아파트 입주 물량이 2004년에는 지난해에 비해 8.6% 늘어나지만 2005년에는 다시 13.4% 줄어드는 것도 집값 연착륙에 기여할 것이라고 설명했다.

이 보고서는 아울러 “정부가 수도 이전을 원만하게 추진하기 위해서라도 서울 강남지역 부동산에 대해 무리한 안정조치는 취하지 않을 가능성이 높다”고 주장했다.

이철용기자 lcy@donga.com