“부동산펀드 골라보세요”

《일반투자자의 자금을 모아 부동산에 투자하는 부동산펀드의 인기가 갈수록 높아지면서 펀드 유형이 다양해지고 있다. 이들 펀드는 이름은 같지만 운용방식이 다르고 그에 따른 수익률도 큰 차이가 생길 수 있다. 또 일부 펀드는 부동산경기 상황에 따라 이익은커녕 투자금을 손해 볼 수도 있다. 따라서 투자 결정 이전에 꼼꼼한 사전분석이 필수다.》

▽부동산펀드의 종류=크게 4가지 유형으로 나눌 수 있다.

먼저 부동산개발사업자금을 대출해주고 이자를 받아가는 ‘프로젝트 파이낸싱(PF)형 펀드’가 있다. 지금까지 판매된 4개 부동산펀드 가운데 3개가 이에 해당된다.

같은 날 동시에 선보인 맵스자산운용과 한국투신운용의 부동산펀드는 각각 경기 파주시 교하 출판단지에 들어설 고급빌라와 경기 용인시 삼가지구 아파트의 건설자금으로 대출됐다. 대우증권이 판매하고 KTB자산운용이 펀드 운용을 맡은 ‘KTB웰빙 특별자산 펀드’는 건설회사가 발행한 대출 채권에 투자하는 변형된 프로젝트 파이낸싱이다.

빌딩 등 실물자산에 투자한 뒤 임대수익과 일정 기간 보유한 뒤 다시 매각했을 때 생기는 시세차익을 노린 ‘실물투자형 펀드’도 있다.

KTB자산운용이 지난달에 선보인 ‘아시아 넘버 원 코리아 퍼스트’가 대표적이다. 이 펀드는 옛 한나라당 당사를 매입해 연 10% 정도의 수익률을 예상하고 있다. 삼성투신운용도 서울 도심 일대의 빌딩을 매입하는 2000억원 규모의 펀드를 조만간 선보일 계획이다.

해외 부동산펀드에 투자하는 ‘펀드 오프 펀드’도 곧 나온다. LG투자신탁운용은 이달 중 전체 펀드금액의 절반 정도를 일본의 부동산투자펀드 ‘다빈치 익스체인지’의 지분 일부를 인수하는 부동산펀드를 선보일 예정이다. 마이다스에셋자산운용도 미국계 부동산펀드 3, 4개에 투자하는 부동산펀드를 설계 중에 있다.

마지막으로 토지를 매입하고 개발과 분양을 직접 하는 ‘개발사업 펀드’다. 부동산시장이 침체됨에 따라 펀드 개발이 주춤해진 상황이나 하반기에는 한 개쯤 선보일 것으로 기대되고 있다.

▽투자포인트=전문가들은 일반적으로 개발사업펀드, 실물구입펀드, 프로젝트 파이낸싱, 펀드 오브 펀드 순으로 위험도와 기대수익률이 정해진다고 설명한다.

예컨대 개발사업펀드는 개발이익을 포함해 높은 수익을 올릴 수 있지만 부동산경기가 나빠질 경우 투자원금을 날릴 수도 있다. 반면 펀드 오브 펀드는 투자할 펀드의 수익률을 충분히 검토한 뒤 목표수익을 정하기 때문에 안정적인 수익을 기대할 수 있다.

안홍빈 KTB자산운용 부동산팀장은 “부동산펀드 나름대로의 특성과 투자자 자신의 성향을 고려해서 자기에게 맞는 펀드를 고를 필요가 있다”고 말했다.

판매 됐거나 판매 예정인 부동산 펀드
운용회사	펀드	구분	특징
맵스자산운용	맵스프론티어 부동산투자신탁 1호	부동산개발사업 자금대출(PF)	만기 2년, 설정액 450억원, 공모펀드, 예상수익률 연 7%+α
한국투신운용	부자아빠 하늘채부동산투자신탁 1호	부동산개발사업 자금대출(PF)	만기 2년, 설정액 700억원, 공모펀드, 예상수익률 연 7.1%
KTB자산운용	아시아 넘버 원 코리아퍼스트	실물자산 매입	만기 5년, 설정액 470억원, 사모펀드, 예상수익률 연 10%
	KTB 웰빙 특별자산펀드	대출채권 매입 (PF 변형)	만기 1년11개월, 설정액 300억원, 공모펀드, 예상수익률 연7%
삼성투신운용	미정(판매 시기 8월 이후)	실물자산 매입	만기 5년, 설정액 2000억원, 공모펀드, 예상수익률 7∼8%
LG투자신탁운용	미정(판매 시기 7월 중순)	외국 부동산 투자(펀드 오브 펀드)	만기 2년, 설정액 200억원, 사모펀드, 예상수익률 7∼8%
마이다스에셋 자산운용	미정(판매 시기 미결정)	외국 부동산 투자(펀드 오브 펀드)	만기 2∼3년, 설정액 100억∼300억원, 사모펀드, 예상수익률 10% 이내
자료:각 회사

황재성기자 jsonhng@donga.com