집값 ‘단기 하락 장기 상승’ 예상

재건축아파트에 대한 개발이익환수제가 도입되면 재건축사업은 사업성 악화가 불가피하다.

정부가 13일 입법예고할 법 개정안에 따르면 재건축으로 늘어나는 용적률(대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율)의 25%를 임대아파트로 지어야 한다. 이미 사업 승인을 받은 단지도 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반 분양용 아파트를 임대아파트로 공급해야 해 그만큼 조합원 부담이 늘어나기 때문이다.

▽재건축 조합 강력 반발=바른재건축실천전국연합(재건련)은 12일 서울 강남구 삼성동 사무실에서 기자회견을 열고 “진행 중인 재건축사업을 모두 포기하겠다”며 “재건축사업이 끊기면 공급 부족으로 ‘서울 집값 폭등’이라는 불행한 결과를 초래할 수 있는 만큼 특단의 대책을 요구한다”고 밝혔다.

서울 등 수도권 205개 재건축조합은 이날 재건련측에 조합설립인가증을 반납하고 사업 포기에 동참할 뜻을 나타냈다. 재건련은 이번 주 내로 전 조합의 인가증을 모아 건설교통부에 반납할 방침이다.

개포시영 단지 이승희 조합장은 “그동안 수차례에 걸쳐 정부 당국에서 정책과 입장을 바꾸어도 이해했지만 더 이상은 ‘사유재산 침해’를 묵과할 수 없다”고 말했다.

▽조합원들의 추가 부담은=주거환경연구원측은 사업승인을 받지 않은 단지는 임대아파트 건설분 만큼의 용적률을 보상받기 때문에 추가 부담이 거의 없는 반면 사업승인을 받은 단지는 보상이 없기 때문에 추가부담금이 클 것으로 내다봤다.

연구원은 이에 따라 사업승인을 받은 강남구 A단지(용적률 87%→274%)는 가구당 2757만원, 강동구 B단지(용적률 71%→200%)는 가구당 2919만원을 조합원이 추가 부담해야 한다고 분석했다.

재건축조합들은 그러나 단순 사업비뿐 아니라 대지 지분에 대한 손실도 크다고 말한다. 재건련에 따르면 강남권 A단지(용적률 98%→250%)는 임대아파트 건설로 조합원당 대지 지분 1.8평이 줄어 1억125만원의 손실이 생기며 여기에 건축비 부담 증가분 420만원까지 더하면 조합원당 총 1억545만원의 손실이 발생하는 셈이라고 주장했다.

▽서울 집값 어떻게 될까=전문가들은 단기적으로 하락, 장기적으로는 상승할 것으로 본다.

임달호 현도컨설팅 사장은 “이미 사업승인을 받은 단지는 개발이익환수제 적용 시점인 내년 3월 초까지 분양을 끝내버릴 가능성이 높고 재건축 추진 초기 단계에 있는 단지들은 당분간 재건축을 안 할 가능성이 높아 보인다”며 “공급 위축이 이어진다면 2, 3년 뒤 강남 집값이 뛸 가능성이 있다”고 말했다.

김현아 건설산업연구원 연구위원은 “정부의 이번 정책은 실효성이 불분명하고 기존 정책과의 일관성도 떨어지는 것 같다”고 말했다.

조인직기자 cij1999@donga.com

이철용기자 lcy@donga.com