[돈되는 땅-투자가이드]<2·끝>10년뒤 보고 10번 살핀뒤 투자하라

정부가 도시 자본을 이용해 농촌을 살리는 쪽으로 농업정책의 방향을 틀면서 농지 소유 제한이 점차 완화될 전망이다.

지난달 21일 발표된 농지법 개정안은 도시민의 농지 소유 관련 규제를 대폭 푸는 내용이어서 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 도시 투자자들의 관심을 끌고 있다.

농지 소유 상한선을 없애고 농지 임대차를 허용하는 것이 개정안의 골자다.

현재 도시민은 주말농장 또는 체험농장용으로 0.1ha(약 300평) 미만의 농지를 소유할 수 있다. 농지 취득 자격 증명을 받아 농지를 구입한 경우에는 손수 농사를 지어야 한다.

개정안에 따르면 도시민이 구입한 농지를 ‘농지은행’에 맡기면 직접 농사를 짓지 않고도 농지를 제한 없이 소유할 수 있다. 농지은행에 맡겨진 농지는 전업농에게 넘겨져 경작된다. 도시민들은 계약기간(5년이 유력시됨)이 끝난 뒤에도 재계약을 통해 농지를 장기간 소유할 수 있다.

▽농업진흥지역 내 농지=농사를 짓는 게 바람직한 넓은 농지를 말한다. 장기적으로 개발지역 인근의 진흥지역 농지는 규제가 풀릴 가능성이 높다. 특히 옛 도시와 신도시 중간에 있는 경지 정리가 안 된 농지가 그렇다. 이런 농지는 인근 지역의 한계농지보다 싼 경우가 많다. 10년 앞을 내다보고 투자하면 높은 수익을 기대할 수 있다. 고속전철 역사 주변, 전철 역세권, 개통 도로 주변 지역의 농지가 유망하다.

▽그린벨트 내 농지=그린벨트 지역은 토지거래허가구역이다. 해당 지역에서 20km 이내에 살고 있는 사람만이 땅을 살 수 있다. 투자 금액이 크므로 소액투자자는 공동투자를 고려할 필요가 있다.

그린벨트 내 농지의 값어치는 그린벨트 해제 여부에 달려 있다. 10가구 이상 취락마을로 지정된 지역을 고르는 것이 좋다. 들판이 넓은 지역(2만평)은 그린벨트가 해제되더라도 수용돼 임대아파트 단지가 들어설 가능성이 높으므로 피하는 것이 좋다. 대도시 주변에 있고 지구단위 계획이 수립중인 농지가 환금성이 좋다.

▽한계농지=경작하기 힘들어 과수원 축산단지 관광농원 등으로 활용되는 농업진흥지역 밖의 농지를 말한다. 펜션이나 레저시설에 적합하므로 교통여건과 자연환경이 좋아야 투자가치가 있다. 고속도로 개통 지역과 계곡 등 유명 관광지 주변, 수도 이전 예정지 인근 지역을 물색해 볼 만하다.

준농림지가 폐지된 이후 개발 가능한 한계농지의 면적이 크게 줄어들었다. 개발 가능성이 있는 한계농지 가격은 많이 뛸 것으로 보인다.

환금성에 제약이 따르므로 투자금액은 1억원 미만으로 하는 것이 좋다. 수도권 한계농지는 대체조성비를 부담해야 한다.

농지법 개정안 시행 예정 시점인 내년 하반기 전에는 당장 큰 변화를 기대하기 어렵다. 섣불리 투자에 나서는 것은 금물이다. 지금은 농지시장의 밑그림이 어떻게 달라지는지를 가늠해 가면서 투자 후보를 압축해야 할 시점이다.

농지를 사들인 뒤 전용허가를 얻어 개발하려 할 경우 지적도와 토지이용계획확인원 등을 반드시 확인해야 한다.

지적도상 도로가 없는 맹지(盲地)를 피하고, 도로가 있다 해도 사도(私道)인 경우에는 매입에 신중해야 한다. 매입 전에 진입도로 사용 여부를 확인하고 문서화한다.

해당 지역의 용도를 반드시 확인한다. 법적으로 하자가 없어도 지방자치단체에서 용도를 지정해 전용 허가를 받기 어려운 경우가 많다.

아울러 토지이용계획확인원 확인도 빠뜨려서는 안 된다. 2007년까지 토지적성 평가를 통해 관리지역이 보전, 생산, 계획관리지역으로 세분된다. 종전의 준농림지역이 보전관리지역으로 묶일 가능성도 있는 것이다.

(도움말:진명기 JMK플래닝 대표)

이철용기자 lcy@donga.com