[땅 현장답사 이렇게 하라]주민-공무원에 교차확인을

《땅 투자에는 함정이 많다. 입지여건 점검, 각종 인허가, 전원주택 또는 펜션 건축, 관리 및 운영 위탁 등 절차가 길고 복잡하다. 아파트라면 건설회사가 해줄 이런 일을 매입자 스스로 해야 한다. 마음 놓고 일을 맡길 수 있는 전문가가 많지도 않다. “위임을 하더라도 30%는 계약 당사자가 챙겨야 한다”는 게 전문가들이 체험하고 하는 얘기다. 주말이나 휴가철에 틈틈이 짬을 내 현장을 돌아다니면서 땅 보는 눈을 갖춰야 제대로 땅 투자를 할 수 있다. 토지투자 전문가들이 공개하는 효과적인 현장답사 요령을 알아본다.》

▽새벽에 떠나라=답사지역을 정한 뒤 인터넷이나 전문서적을 통해 지역 정보를 충분히 파악한다. 길을 나서기 전 국도나 지방도가 잘 나와 있는 두꺼운 지도책을 마련한다.

개발되지 않은 면 단위 지역에는 부동산 중개업소가 없는 곳이 꽤 많다. 이런 곳은 오전 4∼5시에 길을 나서는 것이 좋다. 그래야만 오전 6∼7시경 일터로 나가는 시골 농부들을 쉽게 만날 수 있다. 뙤약볕이 내리쬐는 여름 한낮에는 이들을 만나기가 어렵다.

가고 올 때 다른 루트를 택해 입지여건과 접근성을 입체적으로 살펴본다.

▽묻고 되묻고 확인하라=현지 부동산 중개업소 서너 곳 이외에 지역 유지나 마을 이장을 만나보는 것이 좋다. 중개업자 이상으로 현지 사정에 정통한 사람들이다. 열의를 갖고 정중하게 물으면 ‘누가 언제 어느 땅을 얼마에 샀는지’ 등 최근 동향을 전해들을 수 있다. 외지인과 현지인을 두루 만나는 구멍가게 주인들이 생생한 정보를 많이 갖고 있기도 하다.

현지인들에게는 지역의 내력과 최근 거래 현황을 듣는 것에 만족한다. 각종 개발 제한사항이나 지역개발 계획은 군청이나 시청에 들러 물어본다. 인허가 담당 공무원이 업무를 맡은 지 얼마 안 돼 정확한 답변을 듣기 어려운 경우가 있다. 또 인허가 담당자는 대체로 확정되지 않은 계획에 대해서는 말을 아끼는 편이다. 인근 토목설계사무소에 들러 교차 확인하는 것이 바람직하다.

▽보이는 대로 믿지 말라=경치는 좋은데 땅값이 의외로 싼 곳이 있다. 도로가 접하지 않은 맹지(盲地)이거나 경사지(傾斜地)여서 개발이 어려운 속사정이 있을 수 있다. 도로가 나 있어도 개인 소유일 경우 사용 허가를 받지 못하면 개발하기가 어렵다.

30년 이상 된 나무숲이 그림처럼 우거진 곳은 외면하는 것이 좋다. 개발이 허용되지 않는 보전지역일 가능성이 높다.

전원주택 부지는 마을에서 너무 멀리 떨어지지 않은 곳에서 찾아본다. 범죄 위험이 커진다. 마을에서 200m 이상 벗어나 있으면 전기를 끌어올 때 m당 4만8400원이 더 드는 등 개발비용도 추가로 든다.

마을 주민들의 성향도 살필 필요가 있다. 집성촌은 아무래도 텃세가 심한 편이다. 투자 목적이라면 2차로 이상 도로에 가까운 곳이 좋다. 외지인의 눈에 잘 띄어 나중에 팔기가 쉽다.

휴가철에 펜션에 묵을 때는 인근 지역의 펜션별 공실률 차이와 그 원인을 생각해본다. 이용자들의 불만사항이 무엇인지도 귀담아 들어본다. 마음에 드는 펜션이 있다면 그 지역의 펜션 전문 부동산에 매물로 접수됐는지를 확인할 수 있다.

▽투자 결정은 신중히=여행길의 현지답사는 탐색전으로 여긴다. 선뜻 마음에 드는 땅을 찾았더라도 나중에 서너 번 더 본격 답사를 한 뒤 최종 결정을 내린다.

펜션이나 전원주택 부지로 찜한 곳은 겨울 휴가 때 다시 한번 들러보는 게 좋다. 펜션은 꾸준히 수익을 내주는 것이 으뜸이다. 우리나라는 겨울이 긴 편이라서 겨울 장사가 펜션의 수익성에 큰 영향을 준다. 전원주택지의 지세(地勢)와 풍광도 겨울에 알몸 그대로 살펴볼 수 있다.

자녀와 함께 답사를 한다면 살아있는 경제교육이 될 수도 있다. 부부 동반 ‘재테크 여행’도 괜찮다. 요즘 ‘30%는 투자처 물색하러, 70%는 취미 삼아’ 여행을 하는 부부들이 많다.(도움말:진명기 JMK플래닝 대표, 나창근 부동산퍼스트 사장, 고준석 신한은행 부동산재테크팀장, 김경래 OK시골 사장, 김영진 내집마련정보사 사장)

이철용기자 lcy@donga.com