[마이홈]달라지는 부동산 세제…‘稅테크’ 이렇게

내년부터 부동산 관련 세금 제도가 크게 달라진다.

종합부동산세(종부세)가 도입돼 비싼 집을 갖고 있거나 땅이 많은 부동산 부자들은 무거운 세금을 각오해야 한다. 대신 거래세율은 다소 내릴 전망이다.

박정현 세무사는 “세금 제도가 구체적으로 어떻게 바뀌는지 파악해 부동산 보유방식이나 거래 시기를 조절하면 합법적으로 세금부담을 줄일 수 있다”고 조언했다.

▽부동산 세금 어떻게 바뀌나=현재는 주택의 건물에 대해서는 재산세, 토지에 대해서는 종합토지세를 지방세로 부과하고 있다.

내년부터는 시군구가 1차로 △주택(토지와 건물 합산)분 재산세 △사업용 건물(빌딩 상가 등 사업용 건물)분 재산세 △토지(나대지 등)분 재산세를 각각 부과한다.

그리고 국세청이 2차로 개인이 전국적으로 소유한 부동산 금액을 합산해 일정 금액을 초과하는 부동산을 소유한 사람에게 국세인 종합부동산세를 부과한다.

종합부동산세의 소유자 합산단위는 개인별이다. 부부 또는 가구별로 합산하지 않는다.

종합부동산세의 과세대상 합산 단위는 부동산 종류별이다. 주택(건물과 그 부수 토지)은 합계 9억원 이상, 사업용 건물의 부수 토지는 40억원 이상, 나대지는 6억원 이상이 과세 대상이다. 사업용 건물은 종합부동산 과세 대상에서 제외된다.

오피스텔은 실제로 주거용으로 사용하느냐, 사무실로 사용하느냐에 따라 달라진다.

정부와 여당은 내년부터 적용되는 등록세율 인하폭을 당초 1%에서 1.5%로, 0.5%포인트를 추가로 내리기로 했다.

이에 따라 등록세율은 현행 3%에서 1.5%로 낮아진다. 등록세와 취득세, 이들 세금에 따라 붙는 부가세금을 합친 전체 거래세율은 현재 5.8%에서 4.0%로 떨어진다.

▽종부세 절세 전략=자녀나 부부간에 증여나 공동 명의 등기를 고려해 볼만 하다.

종부세는 가구별이 아니라 개인별로 소유한 부동산을 합산해 과세되기 때문이다. 예를 들어 한 사람이 2억원과 8억원짜리 아파트 두 채를 보유하고 있다면 소유 주택가액이 10억원으로 종부세 대상에 해당된다. 이 경우 2억원짜리 아파트를 배우자나 자녀 명의로 바꾸면 종부세가 부과되지 않는다.

배우자에게 증여한 금액이 10년간 3억원(성인 자녀는 3000만원, 미성년자는 1500만원)을 넘지 않으면 증여세를 물지 않아도 된다. 배우자에게 증여할 경우 3억원 이내에서 증여하는 것이 유리하다.

아파트 분양권은 소유권 등기를 마치면 부과 대상이 된다. 따라서 등기 전에 배우자간 증여하는 것이 유리하다.

부부 명의로 공동 등기를 하는 것도 방법이다. 개인별로 소유 지분만큼 재산을 합산 과세하기 때문이다.

박상근 세무사는 “증여세는 증여할 때 한번만 내지만 보유세는 갖고 있는 동안 매년 내야하기 때문에 재산가격을 따져 과세 기준일인 내년 6월1일 이전에 증여나 부부 공동명의 전환을 고려해볼 만하다”고 조언했다.

여러 가지 부동산을 갖고 있다면 부동산 포트폴리오(자산구성)를 조정할 필요가 있다. 종부세는 부동산 종류별로 합산되기 때문이다.

기준시가 30억원짜리 주택 한 채를 보유한 A씨는 종부세 대상이 되지만 5억원짜리 나대지, 20억원짜리 사업용 토지, 5억원짜리 주택을 보유한 B씨는 종부세 대상에서 제외된다.

▽거래세 절세 전략=부동산 거래와 관련해 기억해야할 시기는 3가지. 첫째 6월 1일. 종부세는 6월 1일 현재 소유자 기준으로 과세가 된다. 6월 1일 이전까지 부동산을 처분하면 그해 종부세 대상에 포함되지 않는다.

둘째 5월 1일. 아파트나 고급 연립주택처럼 국세청 기준시가가 없는 주택에 대해서는 건설교통부가 내년 4월 말까지 개별주택가격을 공시한다. 현재보다는 과세표준(課稅標準·세금을 부과하는 기준)이 상당히 올라갈 전망이다. 거래세 측면만 본다면 5월 1일 이전에 집을 사는 것이 유리하다.

셋째 7월 1일. 이날부터 아파트를 포함해 단독주택, 연립주택 등 모든 주택에 대해 거래세의 과세표준이 실거래 가격으로 바뀐다. 이에 따라 거래세율이 떨어져도 실제 내야 하는 세금부담은 무거워질 가능성이 높다.

김광현기자 kkh@donga.com