강남 재건축 ‘묻지마 투자’ 주의보

서울 강남권 재건축 단지 아파트 값이 다시 꿈틀대고 있다.

11일 부동산정보업계와 중개업체들에 따르면 2월 들어 강남구 압구정동 개포동, 강동구 고덕동 상일동, 송파구 가락동 등지의 재건축 대상 아파트 값이 수천만 원씩 올랐다.

서울 강남의 재건축 단지들은 지난해 주택거래신고제 실시와 개발이익환수제 추진 등으로 가격이 5∼10%씩 하락했으나 새해 벽두부터 다시 오르고 있다.

올해 들어 개발이익환수제 시행 시기가 조금씩 늦춰지자 재건축 사업 단계 막바지에 이른 송파구 서초구의 저층 아파트들이 앞장서 가격이 올랐다. 여기에 건설교통부의 2종 일반주거지역 아파트 층고(層高) 제한 폐지 검토, 압구정동 주민들의 60층짜리 초고층 아파트 재건축 추진 등이 가격 상승의 기폭제 역할을 했다.

▽‘재건축 급등’ 전조인가=최근 압구정동 일대 8개 단지 주민들이 재건축 개발기본계획 변경안을 시에 제출하자 이 일대 매물이 자취를 감추고 있다.

이 변경안은 해당 단지를 최고 60층짜리 아파트 23개동 1개 단지로 만들고 미니골프장과 인공호수 등을 조성하는 내용을 포함하고 있다.

부동산정보업체 부동산114의 김규정 리서치팀 과장은 “압구정동 미성 한양 현대아파트 인근 중개업소 10여 곳을 조사한 결과 중대형 매물은 호가가 대부분 올해 초보다 3000만 원가량 올랐고 실제 2, 3건의 매매가 연휴 기간에 성사되기도 했다”고 말했다.

압구정동 신현대공인 황진아 실장은 “매물을 거둬들이는 사람이 많아졌고 3, 4일새 실수요자보다는 투자자가 많이 눈에 띈다”고 말했다.

건교부가 최근 검토 계획을 밝힌 ‘2종 주거지의 15층 층고 제한 폐지’ 방안도 해당 지역인 개포동 상일동 가락동 등지의 재건축 단지 시세를 끌어올리고 있다. 개포동 행운공인 오재영 사장은 “개포주공 1단지 13평형은 지난해 말 3억8000만 원에 거래됐으나 최근 5억 원까지 시세가 올라갔다”고 말했다.

▽‘초고층 재건축’ 가능할까=서울시 관계자는 11일 “용적률(대지면적 대비 건물 총 연면적 비율) 230%에 맞춰 25∼30층 높이로 짓는 것이 가능하다”고 말했다. 해당 지역은 3종 일반주거지역으로 층수 제한이 없지만 일조권 등을 고려할 때 ‘60층 아파트’ 건축은 사실상 불가능에 가깝다는 것.

이 관계자는 또 “녹지공간에 골프장 등 호화시설을 조성하는 것은 지역 간 위화감을 조성할 수 있어 허가할 수 없다”고 말했다.

시는 주민의 의견 조율을 거쳐 4, 5월경 도시계획위원회에서 개발기본계획을 본격 논의할 예정이다.

건교부 한창섭 주거환경과장은 “주민들이 이제 겨우 안을 마련한 단계라 건교부에서 별 다른 대책은 마련하지 않았다”며 “다만 안전진단 통과, 소형 평형 의무비율, 임대아파트 의무 건립 등의 조항을 적용하면서 계획대로 진행될 수 있을지는 회의적”이라고 말했다.

또 2종 주거지역의 층고 제한 완화에 대해서도 건교부 도시정책과 정완재 과장은 “검토안이고 아직 확정된 것은 없다”며 “층고 제한이 풀려도 다른 규제 조건을 고려할 때 사실상 평균 20층 이상 되는 아파트를 짓기는 힘든 곳이 많을 것”이라고 말했다.

▽전망=부동산정보업체 내집마련정보사 김영진 사장은 “상반기 중 개발이익환수제 시행이 예상되기 때문에 강남권 재건축 아파트 가격이 추가 상승하는 것을 기대하기는 어렵다”고 말했다.

부동산컨설팅사 고종완 RE멤버스 소장은 “개포동 상일동 가락동 등지의 재건축 단지들은 이미 너무 많이 올라 추가 매수 세력이 많지 않은 것 같다”고 말했다.

조인직 기자 cij1999@donga.com

황태훈 기자 beetlez@donga.com