[KDI 주택시장 보고서]“집값 억지로 누르면 더 튄다”

정부의 부동산 가격 억제 정책이 집값 안정 효과를 거의 가져오지 못했다는 지적이 제기됐다.

‘규제’와 ‘완화’를 오가는 정부의 부동산 정책이 시장 참여자에게 부동산 가격이 계속 오를 것이라는 기대감을 심어주면서 오히려 집값 상승을 부추겨 온 것으로 분석됐다.

또 주택 수요는 앞으로 낮은 수준의 증가율을 유지하다가 2025년 감소세로 돌아설 것으로 전망됐다.

한국개발연구원(KDI) 차문중(車文中) 연구위원은 20일 이 같은 내용을 담은 ‘주택시장 분석과 정책과제 연구’라는 보고서를 내놨다.

보고서에 따르면 1986년부터 2004년까지 주택 가격과 정부의 부동산 정책을 분석한 결과 부동산 가격 억제책은 집값을 안정시키는 효과를 얻지 못했다는 것.

예를 들어 2000년 이후 부동산 가격이 상승함에 따라 2001년 11월 아파트 재건축에 대한 소형 평형 의무비율제 부활을 시작으로 부동산 가격 억제책을 썼지만 2003년 10·29부동산종합대책이 발표될 때까지 집값 상승은 계속됐다.

또 규제와 완화를 반복하는 정부의 부동산 정책은 부동산 가격 상승의 주범으로 지목됐다.

10·29대책 이후 한동안 동결됐던 주택 가격이 강남의 재건축 대상 지역을 중심으로 다시 반등하고 있는 것은 부동산 경기의 활성화를 위해 정부가 새로운 대책을 내놓을 것이라는 기대에 따른 것이라는 분석이다.

보고서는 그 이유로 △정부 정책이 근본적으로 적절하지 않았을 가능성 △경제 주체들이 부동산 경기 억제책이 언제든지 철회될 것이라고 믿고 서울 강남 등에 투자를 했을 가능성 △정부가 대책을 시행하는 데 실기(失機)했을 가능성 등을 꼽았다.

차 연구위원은 “10·29대책은 워낙 강력한 의지가 담긴 특단의 대책이어서 한동안 집값 안정의 효과가 있었던 것은 분명하다”면서 “그런데도 다시 집값이 오르는 것은 규제와 완화를 오가는 정부 정책 때문”이라고 지적했다.

이와 함께 보고서는 전세 가격이 부동산 가격에 미치는 영향이 크고 지속되는 것으로 나타나 이에 대한 정책적 대응이 필요하다고 밝혔다.

차 연구위원은 “전세 가격에 충격이 있을 경우 그 충격이 오랜 기간 매매 가격과 토지 가격에까지 영향을 미친 것으로 나타났다”며 “전세 가격은 학군과 직장, 편의시설 등의 영향을 받는 만큼 생활 여건을 고르게 정비하는 작업이 필요하다”고 강조했다.

보고서는 인구 구조를 감안해 분석한 결과 주택 수요는 앞으로 연평균 1.5% 이하의 낮은 증가세를 보이다 2025년부터 감소세로 돌아설 것으로 예상했다.

이와 함께 최근 정부가 추진하고 있는 거래세 완화와 보유세 강화 방안은 바람직한 방향이지만 일관성을 유지하는 것이 중요하다고 덧붙였다.

신치영 기자 higgledy@donga.com