[마이홈]주택자금 대출, 낮은금리로 갈아타라

요즘 주택 관련 대출상품들이 많이 나와 있다. 오히려 너무 많아 어떤 것으로 선택해야할지 고민스러울 정도다.

전문가들은 대출 금리와 대출 한도, 만기 등 각 상품의 특성을 비교 분석해 자신의 내집마련 목표와 자금 사정에 맞는 상품을 골라야 한다고 조언하고 있다.

또 최근처럼 금리가 급하게 변동할 때는 대출 조건에 더욱 신경을 써야 한다.

앞으로 금리가 어떻게 움직일지에 따라 이자 부담이 달라지기 때문이다.

만약 이전에 높은 고정 금리로 장기 대출을 받았다면 이를 해지하고 싼 금리의 대출로 갈아타는 방법도 고려해볼 만하다.

▽어떤 주택관련 대출상품이 있나=금융기관 대출은 크게 은행권 주택담보대출과 주택금융공사의 모기지론(Mortgage loan)으로 나눌 수 있다.

은행권의 주택담보대출은 대체로 3개월이나 6개월 단위로 적용 금리가 바뀐다. 시중 금리가 오르면 대출받은 금리도 오르고, 시중금리가 내리면 대출 금리도 내리는 식이다.

대출 기간은 다양하다. 짧게는 1년에서 길게는 30년 이상 장기대출 상품도 나와 있다. 대출한도는 보통 집값의 60% 정도지만 고객의 담보 여력과 신용도에 따라 달라질 수 있다.

은행들은 우대 고객에게는 추가로 금리를 낮춰주기도 하므로 자신이 주로 이용하는 은행이 있으면 어떤 혜택을 받을 수 있는지 상담해보는 것이 좋다.

주택금융공사 모기지론을 이용하면 사려는 집 값의 70%, 최고 2억 원까지 대출을 받을 수 있다. 다만 오피스텔과 6억 원이 넘는 고가주택은 담보로 인정해 주지 않는다. 또 다른 사람의 주택을 담보로 돈을 빌리는 ‘제 3자 담보제공’도 허용되지 않는다.

모기지론은 대출받을 당시에 약정한 고정 금리로 매달 똑 같은 금액을 갚아나간다. 상환 기간은 10년, 15년, 20년짜리 3가지가 있다.

▽주택금융공사 모기지론은 갈아타는 것도 고려=지난해 시중금리가 계속 떨어지면서 주택금융공사는 모기지론 금리를 3번 내렸다.

지난해 3월 처음 내놓은 모기지론의 대출금리는 연 6.7%였으나 지난해 11월 내놓은 모기지론의 대출 금리는 5.95%로 0.75%포인트 떨어졌다.

이에 따라 6.7% 높은 금리가 적용되는 모기지론을 대출받은 사람은 이를 해지하고, 낮은 금리가 적용되는 모기지론으로 갈아타는 방법도 고려해볼 만하다. 물론 해지하면 중도상환 수수료 등 추가 비용을 부담해야한다.

예를 들어 지난해 4월(연 6.7%)에 20년 만기 모기지론에 가입해 1억 원을 대출받은 받은 사람이 이를 해지하고, 올해 2월(연 5.95%)에 다시 가입하면 총 1327만 원의 이자를 덜 내도 된다.

반면 중도 상환수수료(1년 내 해지하면 상환액의 2%)로 약 196만 원을 물어야한다. 또 기타 수입인지세 등 부대비용이 10만 원 정도 든다.

중도상환 수수료와 부대비용에도 20년간 이자가 300만∼400만 원 정도 붙는다는 점을 감안해도 모기지론을 바꿔 약 500만∼600만 원 정도는 이익을 본다는 계산이 나온다.

조흥은행 서춘수 재테크팀장은 “모기지론을 갈아탈 때는 금리 변동 폭과 시기를 잘 살펴봐야 한다”면서 “만약 금리가 더 내려갈 것으로 판단하면 갈아타는 시기를 늦추고, 올라갈 것으로 보이면 빨리 바꾸는 것이 유리하다”고 말했다.

▽은행권 대출상품은 고정금리형으로=요즘처럼 금리가 오르는 시기에 새로 대출을 받으려면 변동금리형보다는 고정금리상품을 선택하는 것이 유리하다.

하지만 고정금리대출이 대체로 변동금리대출보다 금리가 높다는 점은 염두에 둘 필요가 있다. 주택금융공사 모기지론의 20년 만기 고정금리는 5.95%지만 현재 시중은행의 주택담보대출 금리는 변동금리가 적용되지만 대체로 5%대 중반이다.

변동금리 상품을 선택한다면 변동 주기를 잘 따져 봐야 한다. 금리가 빠른 속도로 오르는 추세라면 3개월보다 1년 주기로 금리가 바뀌는 상품을 고르는 것이 낫다. 3개월 변동상품은 금리가 떨어질 때는 좋지만 상승기에는 자칫 추가 금리를 부담할 수 있기 때문이다.

주택담보대출 가운데 가장 대표적인 상품은 3년 만기 일시상환형. 만약 조만간 만기가 돌아오는 가입자라면 △기존 대출 만기 1년 연장 △대출 상품 바꾸기 △장기 분할상환 방식으로 조건 변경 등을 비교 평가해볼 필요가 있다.

전문가들은 앞으로 당분간 금리가 계속 더 오를 것이라는 점을 전제로 6개월이나 1년 단위로 변동하는 금리조건으로 10년 이상 장기 대출로 전환하는 것이 유리하다고 조언한다.

주택금융공사 모기지론과 은행권 주택담보대출 비교
	주택금융공사 모기지론	은행권 주택담보대출
신청자격	만 20세 이상 65세 이하	만 20세 이상
대상 주택	아파트, 단독주택, 다세대주택 등 (오피스텔, 6억 원 초과 단독주택은 제외)	제한 없음
대출기간	10,15,20년	은행별로 다양
담보인정비율	집값의 최고 70%	집값의 최고 60%
대출한도	2억 원 이내	2억 원 이상도 가능
금리	연 5.95% 고정금리	보통 3개월 혹은 6개월 변동금리.
자료:각 은행