재건축 개발이익환수제 5월17일부터 적용

건설교통부가 17일 입법예고한 ‘도시 및 주거환경 정비법 시행령 개정안’은 아파트 재건축 규제를 강화하는 대신 다세대·연립주택 등 소규모 공동주택 밀집지역이나 단독주택 밀집지역의 재건축은 활성화하는 데 초점을 맞추고 있다.

아파트 재건축에 대한 기대감으로 나타나는 집값 상승을 막되 주택 공급이 줄어들지 않도록 하자는 의도다.

정부는 이를 위해 아파트를 재건축할 때 일부를 제외하고는 임대아파트를 일정 비율 이상 짓도록 의무화했다. 그 대신 단독·연립주택 밀집지역의 재건축 허가기준은 대폭 완화했다.

하지만 대부분의 전문가들은 이번 조치로 정부가 의도한 효과를 거두기는 어려울 것으로 내다봤다.

서울 강남 용산 영등포구 일대의 중층아파트 값이 오를 가능성이 생긴 데다 단독주택 밀집지역의 재건축에는 여전히 걸림돌이 많다는 것이다.

▽아파트 재건축 줄인다=재건축으로 늘어나는 용적률의 10∼25%를 임대아파트로 의무적으로 짓도록 한 재건축 개발이익 환수대상에서 2가지 유형만 제외됐다.

우선 50가구 미만 아파트. 시장에 미치는 영향이 크지 않기 때문이다. 수도권에 이런 아파트는 대략 8만3500가구(2003년 말)다.

용적률 증가율 30% 미만인 재건축 아파트도 대상에서 제외됐다.

강남지역 아파트가 재건축을 통해 대부분 용적률이 100% 이상 늘어나는 데다 재건축 대신 리모델링을 선택하는 아파트의 증축 허용범위가 30%인 점을 감안한 조치다.

이번 조치로 △서울 강남구 압구정동 현대 6차(용적률 증가율 20%)와 7차(23%), 한양 3차(18%)와 5차(24%), 청담동 개나리 4차(7.9%) 등 4300여 가구는 임대아파트를 짓지 않아도 된다.

이런 조건을 갖춘 아파트들은 가격이 오를 것으로 예상된다.

주택산업연구원 장성수(張成洙) 정책연구실장은 “재건축 개발이익 환수제 대상에서 벗어나면 사업 추진속도가 빨라지고 반사이익을 누릴 수 있을 것”이라며 아파트 가격 상승을 점쳤다.

하지만 가격 상승폭은 크지 않을 전망이다.

재건축전문 컨설팅업체 ‘현도컨설팅’ 임달호(林達鎬) 사장은 “이런 아파트들은 대부분 전용면적 25.7평 이하 아파트를 60% 이상 지어야 하는 ‘소형 평형 의무비율’의 적용을 받는다”며 “사업 수익성에 제약이 있어 값이 크게 오르기는 어렵다”고 말했다.

▽주택 밀집지역은 재건축 살린다=아파트 이외 주택 밀집지역의 재건축 조건은 대폭 완화됐다. 낙후된 단독주택이나 연립주택 밀집지역의 재건축을 활성화해 주택 공급도 늘리고 아파트 재건축에 집중된 투자자들의 관심을 분산하기 위한 것이다.

하지만 전문가들은 이에 대해 부정적이다.

단독주택이나 연립주택 밀집지역이 대부분 재건축 개발이익 환수제 적용 대상이어서 재건축 추진에 따른 혜택이 크지 않을 것이기 때문. 또 200가구 정도의 소규모 단지가 대부분이어서 재건축 후 기대되는 집값 상승폭도 크지 않을 것으로 예상된다.

부동산컨설팅회사 ‘RE멤버스’ 고종완(高鐘完) 사장은 “현재도 서울 강남지역에서 단독주택과 연립주택이 섞여 있는 주택밀집지역에서 재건축이 추진되지만 이해관계가 엇갈려 사업이 제대로 추진되지 않고 있다”며 활성화 가능성을 낮게 봤다.

도시 및 주거환경정비법 시행령 개정안 주요 내용
구분	주요 내용	적용대상 주요 재건축 단지
재건축임대아파트의무건설	임대비율 25%-재건축사업시행 인가 전 아파트	수도권 과밀억제권역 내 아파트 18만여 가구 △서울 강남구 개포동 시영, 대치동 은마 △서울 송파구 가락동 시영 1, 2차 △서울 용산구 이촌동 한강맨션 △경기 과천시 별양동 주공 2, 6단지 등
	임대비율 10%-사업시행인가 후 분양승인 전 아파트	수도권 과밀억제권역 내 아파트 4만여 가구 △서울 서초구 반포동 주공 2, 3단지 등
	임대건설 면제-분양승인 후 아파트, 50가구 미만 단지, 재건축 용적률 증가율 30% 미만 아파트	수도권 전체 공동주택 가운데 8만7800여 가구 △서울 강남구 압구정동 현대 6, 7차, 한양 3, 5차, 청담·도곡지구 개나리4차 △영등포구 여의도동 목화 장미 화랑 대교 아파트 등
임대아파트개요	·입주자 기준=구청장 등 지방자치단체장이 결정하되 무주택 1년, 해당지역 거주 1년 이상인 사람에게 우선권
	·임대료 수준=주변 임대료의 90% 이하 범위에서 결정하되 80% 수준을 권장
기타주택재건축규제완화	·소규모 공동주택(다세대·연립주택) 단지 내 주택 3분의 2가 재건축 요건 갖추거나 준공 10년 넘은 주택이 전체 건물의 30%를 넘으면 재건축 허용 ·다세대 다가구 재건축 허용가구수 기준을 300가구에서 200가구로 완화 ·재개발사업 추진 시 위치 확인되지 않는 조합원은 의결정족수 정원에서 제외

황재성 기자 jsonhng@donga.com

정임수 기자 imsoo@donga.com