법원경매 과열조짐…‘묻지마 입찰’ 주의보

법원경매시장 열기가 심상찮다.

지난달 입찰에 참여한 사람만 5만 명으로 최근 4년 새 가장 많다.

사람이 몰리면서 경쟁이 치열해지고 감정가의 2, 3배가 넘는 가격에 낙찰되는 물건도 많아지고 있다.

부동산경기 회복이 멀지 않았다는 기대감에다 행정도시 건설, 서울시 뉴타운 개발 등과 같은 초대형 호재가 예고되면서 반사이익을 노린 투자자들이 늘어난 때문으로 풀이된다.

하지만 분위기에 휩쓸려 턱없이 높은 값에 낙찰 받았다가 손실을 볼 수 있으므로 신중해야 한다고 전문가들은 지적한다.

▽달아오르는 법원경매 시장=지난달 전국 법원경매 참가자는 5만2000여 명. 최근 4년간 가장 많은 인파가 몰린 것으로 집계됐던 올해 2월(4만900명)보다 27%나 늘어났다.

참가자가 늘면서 경쟁도 치열해지고 있다.

지난달 전국 법원경매의 평균 경쟁률은 3.7 대 1, 수도권은 5.1 대 1로 각각 나타났다. 이는 최근 1년간 가장 높은 수치다.

덩달아 낙찰가도 치솟고 있다. 전국 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가의 비율)이 66.5%로 전달보다 4%포인트 이상 오르고, 감정가를 훌쩍 뛰어넘는 가격에 낙찰되는 물건도 속출하고 있다.

최근 경매된 충북 진천군 진천읍 장관리의 883평 토지는 무려 76명이 응찰해 감정가(5256만 원)의 3배인 1억5040만 원에 낙찰됐다. 지난달 초 경매된 서울 은평구 녹번동 우진 그린빌라 8평형 다세대주택은 48 대 1의 경쟁 끝에 감정가(4000만 원)의 2배가 넘는 8060만 원에 새 주인을 맞았다.

▽왜 이러나=우선 지난해 경기 침체와 부동산시장 불황이 겹치면서 수익성 높은 물건이 법원경매에 많이 나왔다.

최근 부동산 경기가 바닥을 쳤다는 조짐이 보이고 가격이 오름세로 반전되자 시세차익을 기대한 투자자도 늘었다. 경매물건에 매겨지는 감정가는 수개월 전 시장 상황을 반영해 결정된다. 그만큼 시장가격보다는 저평가돼 시세차익을 얻을 수 있다는 것.

법원경매컨설팅업체 ‘지지옥션’의 강은 팀장은 “토지거래허가구역으로 묶인 지역에서 토지를 거래할 때 받는 규제 등을 피할 수 있는 점도 법원경매의 매력”이라고 말했다.

▽묻지 마 투자했다간 손해 볼 수도=분위기에 휩쓸려 수익성 분석을 제대로 하지 않고 가격을 써냈다가는 손해 볼 수도 있어 주의해야 한다고 전문가들은 지적한다.

지난달 경매된 충남 연기군의 200평 규모 토지가 대표적이다.

20여 명의 응찰자가 몰려 감정가의 2배인 6000여만 원에 낙찰됐다. 평당 가격은 30만 원에 육박했다.

그런데 2004년 기준 이 땅의 공시지가는 평당 약 6만6000원.

통상 공시지가의 1.5배 수준에서 보상가가 책정되는 점을 감안하면 이 땅의 예상 보상가는 평당 약 10여만 원이다.

전문가들은 올해 공시지가(연기군의 경우 6월경 고시 예정)를 기준으로 해도 이 땅의 보상가는 평당 20만 원을 넘기 어려울 것으로 보고 있다.

이 땅의 낙찰자가 손실을 볼 가능성을 배제할 수 없다는 얘기다.

법무법인 ‘산하’의 강은현 실장은 “초보 투자자일수록 법원경매장에서 과열된 분위기에 휩쓸려 목표가격보다 높여서 낙찰가를 썼다가 낭패를 보는 일이 많다”며 “입찰 참가 전에 꼼꼼한 분석을 통해 응찰가격 한도를 정해 두어야 한다”고 말했다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com

정임수 기자 imsoo@donga.com