[청계천이 뜬다]<1>주변지역 개발 밑그림

《2003년 7월 시작된 청계천 복원공사가 다음달 말 대부분 끝난다. 정식 완공은 10월 1일이지만 복원사업이 사실상 마무리됨에 따라 이 일대 부동산시장에 적잖은 변화가 예상된다. 청계천 복원에 맞춰 서울시와 민간 건설업체들은 주변지역 정비사업에 대대적으로 나설 계획이기 때문. 4회에 걸쳐 청계천 복원 이후 예상되는 주변지역의 변화와 투자 요령을 정리해 본다.》

“청계천이 복원되면 청계천 주변은 프랑스 파리의 센 강변처럼 될까?”

이에 대해 전문가들은 “가능성이 있다”고 말한다.

현재 청계천 주변에는 대형 업무용 빌딩과 공구상가, 대형 의류도소매 상가단지들이 즐비하다. 하지만 청계천 복원과 함께 주변도 크게 달라질 전망이다.

공구상가를 중심으로 한 산업시설 관련 도소매상가가 대거 다른 데로 옮겨가고 세운상가, 황학동, 왕십리 일대는 첨단 주거단지나 주상복합단지로 재건축될 예정이다.

또 서울시가 청계천을 중심으로 도심을 전면 재정비하는 방안을 추진 중이다. 그만큼 발전 전망이 밝다는 얘기다.

부동산컨설팅업체 ‘시간과 공간’의 한광호 사장은 “그동안 서울 강남 지역과 한강변 강북지역에 집중됐던 투자 수요가 청계천 주변 일대까지 확산될 수도 있다”고 전망했다.

● 청계천 주변 이렇게 바뀐다

청계천의 미래를 알려면 서울시가 2002년 서울시정개발연구원에 의뢰해 지난해 받은 보고서 ‘청계천 복원에 따른 도심부 개발계획’이 유용하다.

보고서는 청계천을 포함한 서울 도심부 전반에 대한 개발방향을 제시하고 있다.

여기서 청계천 관련 사항만 보면 우선 청계천 주변을 모두 18개 블록으로 나누고, 지역별로 현재의 이용 상황과 추진되고 있는 각종 개발사업 등을 고려한 육성방안이 제시돼 있다.

청계천 출발점에 해당하는 무교동 블록(종로구 서린동과 중구 무교동, 다동 일대)과 삼각동 블록(중구 삼각동 장교동 일대)은 기업 본사와 금융, 미디어, 호텔 등이 밀집돼 있는 특성을 살려서 중심업무지역으로 개발된다.

학원과 영화관이 밀집된 관철동 블록은 외국어학원과 해외교육서비스 기능을 중심으로 청계천변이라는 입지여건을 고려한 상업시설 등이 집중 유치된다.

재개발구역으로 지정돼 있는 수표동 블록과 세운상가 블록은 도심에 맞는 주상복합단지로 재개발하고, 동대문종합시장과 동대문패션타운은 현재의 상업기능을 활성화하는 방안이 제시됐다.

이 밖에 △숭인동 블록 △황학동 블록 △신설동 블록 △왕십리 뉴타운 블록 △용두동 블록 △마장동 블록은 주거지역 및 상업지역으로 개발된다.

청계천복원추진본부 정병일 복원계획담당관은 “계획 내용이 서울시 각 관련 부서에 전달됐으며 개별적인 일정에 따라 추진되고 있다”고 소개했다.

● 이런 점에 주목하라

계획대로 청계천 주변 개발이 이뤄진다면 △재개발이 추진되고 있는 세운상가, 황학동, 왕십리뉴타운 △송파구 문정·장지택지지구로 이전될 세운상가 주변 공구상가 밀집지역 등이 가장 먼저 주목을 끌 것으로 보인다.

또 아파트뿐만 아니라 지하철 역세권에 위치한 상가나 오피스 등도 수익성이 크게 높아질 것으로 예상된다.

다만 지역이 넓은 데다 일부 지역은 매머드급 상가가 동시 다발적으로 들어서고 있어 일시적인 공급 과잉도 우려된다.

또 재개발사업은 예상보다 지연되는 일이 비일비재하고 그만큼 수익성이 떨어질 가능성이 큰 만큼 철저한 사전분석을 한 후에 투자 여부를 결정해야 한다고 전문가들은 조언한다.

청계천 주변 상권 인터넷 정보업체 ‘사이버청계천’의 이주용 사장은 “청계천이 복원되면 업종별로 희비가 엇갈릴 것으로 예상되지만 현 상태에서 이를 예측하기란 쉽지 않다”며 “막연한 기대감만 갖고 투자해서는 안 된다”고 말했다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com