한덕수 부총리 “부동산 공영개발 확대 검토”

신도시에서 공공부문의 역할을 확대하겠다는 한덕수(韓悳洙) 부총리 겸 재정경제부 장관의 말은 정부가 신규 주택공급시장에 더욱 깊숙이 관여하겠다는 뜻을 담고 있다.

건설회사가 택지를 분양받아 집을 짓는 민영개발은 개발이익 독점 논란과 주변 아파트 값 상승이라는 부작용만 낳고 있다는 것이 정부의 인식이다. 주택공사 등 공기업이 아파트를 직접 분양하고 개발이익을 정부가 환수하는 공영개발로 부작용을 차단하겠다는 것이다.

하지만 공영개발의 부작용이 만만치 않고 집값 폭등의 원인을 고급주택 공급 부족 때문이라고 진단하는 전문가가 많아 8월로 예정된 종합 부동산정책에 포함될지는 미지수다.

○ 공공기관이 직접 지어 분양

공영개발은 토지공사가 조성한 택지를 주택공사나 지방자치단체가 매입해 아파트를 직접 지어 분양하는 방식이다. 민간 건설업체는 단순히 시공만 맡거나 분양을 공공기관으로부터 위탁받아 대행하는 역할만 한다. 건설회사가 챙기는 몫은 공사비와 분양대행 수수료 정도. 나머지 개발에 따른 이익은 국가나 지자체, 공기업이 가져간다.

아파트 공급방식은 일반분양과 임대 두 가지다. 하지만 일반분양이 주류를 이룰 것으로 보인다. 장기 임대주택은 정부 예산이 너무 많이 들기 때문.

일반분양을 하면 시세보다 싼값에 주택을 분양해 최초 입주자에게 과도한 불로소득을 안겨준다는 게 단점이다. 따라서 1999년 7월 폐지된 ‘채권입찰제’가 다시 도입될 가능성이 있다.

시민단체들은 싼값에 분양을 하되 일정 기간 아파트를 못 팔게 하고 입주자가 아파트를 팔아야 할 사정이 있으면 주공에 무조건 되팔도록 하는 방식을 주장하고 있다.

○ 시민단체 공영개발 압박

정부는 최근의 부동산 값 폭등을 투기 때문이라고 보고 있다.

“강남 부동산에 대한 수요 증가는 투기 수요”라는 한 부총리의 발언은 이런 인식을 드러낸다. 원혜영(元惠榮) 열린우리당 정책위의장도 21일 “단순한 공급 물량 증대는 400조 원이 넘는 투기나 투자 수요를 감안하면 물 한 바가지 더 붓는 것과 같다”고 말했다.

따라서 개발이익을 쉽게 환수할 수 있고 투기 수요를 줄이는 방법으로 공영개발에 눈을 돌린 것으로 보인다. 경제정의실천시민연합 등 시민단체들이 ‘판교 공영개발’을 요구하며 압박을 가한 것도 영향을 미쳤다.

결국 정부는 8월에 발표할 부동산정책을 △주택이나 토지 매매에서 발생하는 소득을 세금으로 환수하고 △신규주택 공급시장은 정부가 직접 관여하며 △재건축 재개발에 따른 이익은 개발이익환수제도로 흡수하는 방향으로 가닥을 잡아가는 것으로 보인다.

○ 부작용 우려도 많아

전문가들이 지적하는 공영개발의 장점은 두 가지다.

조명래(趙明來) 단국대 도시지역계획학과 교수는 “공영개발은 주택공급시장의 투명성을 높이고 분양가를 저렴하게 책정할 수 있어 높은 분양가가 주변 집값을 끌어올리는 악순환을 끊을 수 있다”고 했다.

하지만 부작용에 대한 우려도 많다.

우선 주공의 천편일률적인 아파트만 공급돼 고급주택 수요를 충족할 수 없다. 낮은 분양가로 분양해도 금세 주변 아파트 값 수준으로 오를 것이라는 지적도 적지 않다.

조주현(曺周鉉) 건국대 부동산대학원장은 “분양가는 떨어지겠지만 주변 집값을 낮출 수 있을지 의문”이라며 “현재의 가격 상승은 중대형 평형 아파트의 공급 부족으로 인한 것인데 공영개발로는 중대형 아파트 수요를 잠재우기 어렵다”고 지적했다.

이병기 기자 eye@donga.com

황재성 기자 jsonhng@donga.com

정임수 기자 imsoo@donga.com