부동산종합대책 시행때 내년 세금 얼마나 오르나

정부가 마련 중인 부동산종합대책이 지금까지 알려진 윤곽대로 확정된다면 주택이나 토지의 매수, 보유, 매도, 증여 등 모든 과정에서 세금이 크게 오를 전망이다.

모든 세금이 실거래가를 기준으로 산출되는 데다 양도세율도 인상될 가능성이 높기 때문이다.

○부동산 살 때 취득·등록세도 오른다

내년부터 부동산을 살 때 실거래가 신고가 의무화되기 때문에 취득·등록세가 대폭 오르게 된다.

예를 들어 서울 마포구 신공덕동 43평형 아파트의 취득·등록세는 올해 1440만 원에서 내년 2200만 원으로 760만 원(52.8%) 오른다.

올해는 기준시가인 3억6000만 원에 샀다고 신고하고 4%를 세금으로 내면 되지만 내년부터는 시세인 5억5000만 원을 신고해야 하기 때문이다. 김종필(金鍾弼) 세무사는 “올해 시세가 많이 올라서 실거래가와 기준시가의 차가 커진 아파트일수록 부담이 늘게 된다”고 설명했다.

다만 서울 강남구 송파구, 경기 성남시 분당구, 경남 창원시 등 주택거래신고지역에 속하는 16개 지역은 지금도 실거래가로 신고하기 때문에 변화가 없다.

○양도소득세 부담은 갑절로

양도세는 세율이 인상되는 데다 실거래가까지 적용하면 부담이 배 이상으로 커질 전망이다.

집 두 채를 갖고 있는 사람이 2002년 4월 매입한 서울 강남구 대치동 46평형 아파트를 올해 팔면 양도세는 5238만 원이 된다. 기준시가로 매입가격(5억4800만 원)과 매도가격(7억2600만 원)을 인정받을 수 있기 때문에 양도차익 1억7800만 원이 과세표준이 된다.

반면 내년에 팔면 매입과 매도가격을 모두 실거래가로 적용한다. 매입 당시 실거래가는 아파트를 보유한 기간에 기준시가가 오른 폭(32.5%)과 매도 당시 시세(12억 원)를 감안해 9억600만 원으로 추정해서 정해진다.

이렇게 되면 양도차익은 2억9400만 원, 양도세는 9414만 원이 된다. 기준시가를 기준으로 할 때보다 양도세가 79.7% 늘어난 것.

○증여해도 세금 부담 피할 수 없어

증여를 해도 세금 부담은 커진다. 지금도 증여세는 실거래가를 기준으로 삼지만 시세 파악이 힘들어 개별 공시지가나 기준시가를 기준으로 할 때가 많기 때문.

하지만 실거래가 신고가 의무화되면 신고 금액대로 증여세를 산정하면 된다. 예를 들어 경기 용인시 양지면 1250평 토지를 증여할 때 내는 세금이 올해 5581만 원에서 1억530만 원으로 88.7% 오른다.

○갖고만 있어도 부담 크게 늘어

그렇다고 부동산을 마냥 갖고만 있을 수도 없다. 현재 50%인 보유세 상한선 폐지 방침이 확정되면 재산세와 종합부동산세가 크게 오르기 때문.

더구나 종합부동산세 대상을 주택은 9억 원(기준시가)에서 6억 원으로, 나대지는 6억 원에서 3억∼4억 원으로 낮추겠다는 것이 당정의 방침이다.

건설산업전략연구소 김선덕(金善德) 소장은 “실거래가 과세체계 도입만으로도 세 부담이 많이 늘어나는데 세율까지 높이면 투기세력이 아닌 일반인이 선의의 피해를 보는 일이 생길 것”이라고 우려했다.

홍수용 기자 legman@donga.com