잠실-청담·도곡지구 재건축 정비계획 확정

서울의 대표적 고밀도 아파트인 송파구 잠실과 강남구 청담·도곡 아파트지구 재건축 정비계획이 확정됐다. 이에 따라 이들 지구의 아파트는 재건축 추진위원회를 구성해 재건축사업에 나설 수 있게 됐다.

하지만 정부가 ‘8·31 부동산 종합대책’을 통해 이중삼중으로 강남지역 재건축 아파트 투자자에 대한 규제 조치를 예고한 상태다.

따라서 단기 차익을 노린 투자는 금물이고, 여윳돈을 가진 장기투자자도 신중한 투자전략을 세워야 한다.

○ 용적률 최대 250%까지 허용

이번에 정비계획이 확정된 잠실지구는 7개 단지 94개동, 청담·도곡지구는 14개 단지 77개동 규모다.

재건축 사업의 수익성을 결정하는 기준 용적률(대지면적 대비 건물 총면적의 비율)은 잠실과 청담·도곡 모두 다른 아파트지구와의 형평성을 고려해 3종 주거지역을 기준으로 230% 이하로 결정됐다.

다만 도로 공원 등 공공시설을 설치할 수 있도록 사업 대상지의 일부를 기부하면 용적률을 20%포인트 추가해 최대 250%까지 확대해주기로 했다.

송파구 잠실동과 신천동 풍납동 일대에 걸쳐 있는 잠실지구(29만1400여 평)는 공원 학교 등 도시계획시설용지 비율이 늘고 주거용지 면적 1만5000평 정도가 줄었다. 그만큼 쾌적한 주거시설 환경 조성에 초점이 맞춰졌다는 의미다.

반면 강남구 청담동, 삼성동, 역삼동, 도곡동 일대에 걸쳐 있는 청담·도곡지구(33만6300여 평)는 주거용지가 2000평 정도 늘었다.

이번 조치로 두 지역의 재건축 사업은 활기를 찾을 것으로 예상된다.

서울시 관계자도 “잠실과 청담·도곡 지구 가운데 일부는 이미 지어진 지 20년이 넘고, 정비계획이 확정되기만을 기다리고 있었다”며 “이번 조치로 이런 아파트단지는 조만간 재건축 추진위를 구성해 재건축 절차에 들어갈 수 있을 것”이라고 말했다.

특히 청담·도곡 지구의 재건축이 급물살을 탈 것으로 보인다. 역삼동 개나리·진달래, 청담동 삼익·한양 등 대부분의 아파트단지에서 재건축 조합이 결성돼 있기 때문이다. 안전진단도 이미 통과했다.

반면 잠실지구의 재건축은 상대적으로 사업 추진이 더딜 가능성이 있다. 주공 5단지를 제외한 신천동 장미, 미성 등에서는 아직 조합조차 마련돼 있지 않다.

○ 초고층 허용 여부가 관건

두 지구가 원활하게 사업이 추진되기 위해선 넘어야 할 산이 적잖다.

우선 초고층 재건축 허용 여부가 이들 지역의 재건축 사업의 수익성을 결정짓는 관건이 될 전망이다. 두 지구 내 일부 아파트들은 현재 용적률이 매우 높기 때문에 이번에 허용된 용적률로는 재건축 사업을 하기가 쉽지 않기 때문이다.

이들 지역 일부 재건축 조합이 초고층 재건축을 허용해줄 것을 요구하고 있으나 건설교통부는 부정적인 입장이다.

재건축 시장이 급랭 조짐을 보이고 있는 것도 악재다. 일부 강남지역의 재건축 대상 아파트는 ‘8·31 대책’ 이후 매매가가 20%가량 떨어진 것으로 나타날 정도다.

정부가 다주택 보유자에 대한 양도소득세 재산세 등의 중과세 조치에다 재건축 입주권을 주택으로 간주한다는 등 재건축 투자에 대한 겹겹의 규제 조치를 발동한 게 직접적인 원인이다.

전문가들은 “투자하고자 하는 사업지의 재건축 추진 일정과 자신의 자금 조달 능력 등을 꼼꼼히 따져보면서 투자 시기를 결정해야 한다”고 조언했다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com