서울시 2010년까지 366만평 재건축 추진

서울시가 2010년까지 앞으로 5년 동안 재건축이 가능한 지역(정비예정구역)으로 361곳, 366만 평을 최근 선정하고 주민공람을 실시 중이다.

주먹구구식으로 추진되고 있는 소규모 재건축을 막겠다는 취지에서 시행되는 것.

이번 공람은 이달 20일까지 실시되며 시 도시계획위원회의 심의 등을 거쳐 올해 말 최종 계획이 확정된다.

따라서 자신이 대상지역에 포함될 가능성이 있다고 생각되면 반드시 확인하고, 기본계획안에 대해 이견이 있으면 20일까지 서울시장 또는 자치구청장에게 의견을 내야 한다.

공람은 서울시 주택국 홈페이지(housing.seoul.go.kr)와 자치구별 홈페이지에서 인터넷으로 검색할 수 있다. 시 주택기획과와 자치구별 재건축 담당부서를 찾아가도 볼 수 있다.

○2010년까지 재건축 가능한 361곳 선정

이번에 재건축 가능지역으로 선정된 곳들은 몇 가지 조건이 요구됐다.

우선 단독주택은 도로 등 생활기반시설이 비교적 양호한 곳이면서 기존 단독주택이 200채 이상 또는 부지면적이 3025평 이상인 지역이 대상이다.

공동주택은 노후 불량한 건물이어서 안전에 문제가 있는 곳이면서 기존 주택 수 또는 사업 후 예정 주택 수가 300채 이상이거나 부지면적이 3025평 이상인 곳이다.

전체 재건축 대상 가운데 60%(면적 기준)가량인 266곳, 216만 평은 단독주택 구역이다. 이 중 75%는 강북지역이다.

○관심지역은 이곳

재건축 대상지역에서 관심을 가져볼 만한 곳은 뉴타운 인접 지역, 한강이나 주변에 공원 등이 있는 지역, 지하철 역세권, 강남권 등이다.

확실한 개발 호재가 있고, 주거 환경이 좋기 때문에 재건축이 진행되면 가격 상승을 기대할 수 있는 곳들이다.

특히 단독주택 구역에 주목할 필요가 있다. 공동주택보다는 재건축에 따른 개발 기대이익이 크다.

서초구 방배동 818의 14 등 지하철 7호선 내방역 사거리 일대 13개 구역, 10만여 평이 우선 눈길을 끈다.

이들 지역은 대부분 2종 일반주거지역이어서 용적률(부지면적 대비 건물 총면적의 비율) 190%, 건폐율(부지면적 대비 건물 1층 바닥면적의 비율) 60%, 평균 10층 높이로 아파트를 지을 수 있을 것으로 보인다.

강동구 천호동 331의 16 일대 3300여 평, 은평구 역촌동 2의 45, 은평구 신사동 19의 99, 마포구 공덕동, 서대문구 북가좌동, 강북구 수유 미아동 일대 등도 관심 지역이다.

○가격 상승은 어려울 듯

이번 조치에도 불구하고 해당 주택들의 가격이 크게 오르기는 어려울 전망이다.

우선 8·31 부동산 종합대책의 영향으로 주택 구매심리가 크게 위축돼 있다.

정부가 재건축 입주권을 양도소득세 중과세 대상 결정 때 주택으로 간주키로 한 것도 악재다.

현도컨설팅 임달호 사장은 “현실적으로 재건축은 평형을 늘리는 데 의미가 있지만 일부 아파트는 소형 평형 의무제로 오히려 평형이 작아질 수 있다”며 “용적률 상향과 임대아파트 의무 등 규제가 완화돼야 강남권 아파트는 재건축이 가능할 것”이라고 말했다.

이런 점 때문인지 시장 반응도 무덤덤한 편이다.

공람이 시작된 6일 이후 성북 강북 마포 서대문구 등 일부 지역에서 호가 상승 움직임이 있지만 전반적으로는 거의 변동이 없고 거래도 이뤄지지 않고 있다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com