‘3·30 대책’ 무엇이 어떻게 달라지나

《‘3·30 부동산 종합대책’의 핵심은 재건축아파트 단지에 개발부담금을 물리는 것과 주택투기지역에서 고가 아파트를 살 때 대출 조건을 강화한 것이다. 이에 따라 앞으로 서울 강남지역 등의 재건축 사업 추진이 크게 위축될 전망이다. 은행 보험사 등에서 담보대출을 받을 수 있는 금액도 적어져 ‘내 집 마련 전략’ 수정이 불가피해졌다. 이번 대책에서 꼭 알아 둬야 할 내용을 문답식으로 정리했다.》

―재건축 개발 이익은 어떻게 계산하나.

“재건축사업 종료(준공) 시점 당시 재건축 단지 전체의 공시가격(옛 기준시가)에서 착수시점(재건축추진위원회 승인일)의 공시가격을 빼고 다시 개발비용, 다른 법률에 따른 부담금(기반시설부담금 등), 정상 집값 상승분(국민은행 산정 시군구별 집값 상승률로 계산), 분양비용, 제세공과금 등을 제외한 액수를 개발이익으로 보고 부담금을 매긴다. 임대주택 의무 건립에 따른 대지 지분 감소액은 개발비용으로 인정해 준다.”

―재건축 착수시점을 추진위 승인일로 잡은 이유는….

“추진위의 승인은 재건축 개발이익을 좌우하는 용적률과 층수 등이 결정되는 ‘정비구역 지정’ 직후 단계다. 재건축 아파트 값이 사업 초기에 급등하는 것을 고려해 개발이익을 계산하는 시점을 최대한 앞당기려 했다.”

―개발부담금은 어떻게 계산하나.

“구간별 부담률을 계산해 합계를 낸다. 확정되지 않았지만 건설교통부는 3000만 원 이하의 개발이익은 면제해 주고 3000만 원 초과∼5000만 원 이하는 10%, 5000만 원 초과∼7000만 원 이하는 20%, 7000만 원 초과∼9000만 원 이하는 30%, 9000만 원 초과∼1억1000만 원 이하는 40%, 1억1000만 원 초과는 50%의 부담률을 적용하는 방식을 검토하고 있다.

이 방식대로라면 개발이익이 5000만 원일 때 부담금은 200만 원(4%), 이익 7000만 원에 600만 원(8.6%), 이익 1억 원에 1600만 원(16%), 이익 3억 원에 1억1500만 원(38.3%), 이익 5억 원에 2억1500만 원(43%) 등으로 개발이익이 커질수록 부담금이 급증해 이론적으로는 49.99%까지 상승한다.”

―어떤 재건축 단지가 개발부담금을 내야 하나.

“법 시행일(8월 중 예정) 현재 관리처분인가 신청을 하지 않은 재건축 추진 단지다. 법 시행 이전에 관리처분 총회를 열어 관리처분계획 인가신청을 한 단지는 개발부담금을 안 내도 된다. 이미 재건축을 추진하고 있는 단지는 개발부담금 부과방식이 달라진다. 법 시행 4년 전에 재건축이 착수됐고 법 시행 3년 뒤에 준공이 이뤄진다면 전체 기간의 개발이익을 계산한 뒤 이 중 법 시행 이후 기간 비율인 7분의 3의 부담금만 낸다.”

―개발부담금은 조합원이 직접 내는가.

“원칙적으로 개발부담금은 재건축조합에 부과된다. 개발부담금 총액이 조합에 부과되면 조합원들이 대지 지분에 따라 부담금을 나눠 내게 된다. 조합원 사이의 분쟁을 막기 위해 건교부는 관리처분계획에 조합원별 부담금 배분 기준 규정을 두도록 의무화하기로 했다. 조합이 해산됐다면 해체 시점의 조합원이 부담금을 나눠 내야 한다.”

―재건축 안전진단이 까다로워졌다는데….

“지금까지 민간 안전기관에서 하던 안전진단 예비평가를 시설안전기술공단, 건설기술연구원 등 공적 기관이 맡도록 올해 상반기 중 법이 바뀐다. 안전진단 결과 재검토를 의뢰하는 권한도 시군구청장에서 시도지사로 상향 조정되고 건교부 장관도 안전진단 재검토를 요청할 수 있게 된다. 판정 기준도 객관적 항목의 비중이 늘어나 깐깐해진다. 이에 따라 안전에 이상이 없는 아파트는 안전진단을 통과하기 어려워진다.”

―주택거래신고지역에서 집을 살 때 신고할 내용이 강화된다는데….

“앞으로 이 지역에서 집을 살 때에는 본인자금, 은행대출 등 자금조달 방법과 규모, 조달시기, 본인 입주 여부 등을 신고해야 한다. 신고내용은 향후 국세청 등에 통보돼 자금 출처 조사 등에 이용될 수 있다.”

―아파트 분양가가 낮아진다는데….

“건교부는 7월 이후 택지 공급 승인을 받는 공공택지 내 전용면적 25.7평 이하 서민용 분양주택의 택지가격 기준을 현재의 감정 가격에서 조성 원가로 바꾸기로 했다. 수도권은 택지 조성 원가의 110%, 광역시는 조성 원가, 그 외 지방은 조성 원가의 90% 수준에 택지를 공급한다는 것. 이에 따라 올해 9월 택지공급승인 예정인 경기 파주시 운정2지구와 2008년 하반기로 예정된 서울 송파신도시 등에 들어서는 25.7평 이하 아파트의 분양가가 10% 정도 낮아질 전망이다. 그러나 전용면적 25.7평 초과 아파트의 택지가격 기준은 그대로 유지된다.”

―주택투기지역 ‘시가’ 6억 원 초과 아파트는 담보대출 규제가 강화됐는데 이때 ‘시가’란….

“원칙적으로 국민은행의 ‘KB부동산시세’에 따른 가격이다. 로열층은 KB부동산시세의 일반 거래가, 비로열층은 하한가를 시가로 본다. KB부동산시세에 없는 아파트는 국세청 기준시가, 한국감정원 감정평가액, 해당 지역 2개 이상 부동산업소의 예상 매매가 등을 따진다.”

―최대한 많은 돈을 대출받으려면….

“단기보다는 장기로 대출받는 것이 유리하다. 다른 금융부채가 없는 연봉 5000만 원인 사람이 고정금리(연 5.58%)로 담보대출을 받을 때 ‘만기 15년, 원리금 균등분할상환방식’을 택하면 2억 원을 빌릴 수 있지만 ‘만기 3년, 일시상환방식’이면 대출금은 5000만 원으로 크게 줄어든다.”

―시행일(4월 5일) 전에 아파트를 샀다면….

“4일까지 은행 창구에서 대출심사 절차를 모두 끝내면 강화된 규제를 적용받지 않는다. 막판에 대출신청이 몰릴 가능성이 있어 서두르는 것이 좋다.”

아직 관리처분계획인가 신청 않은 서울 강남지역 주요 재건축 아파트
구	동	아파트	가구
강남구	개포동	시영	1970
		주공2단지	1400
		주공3단지	1160
		주공4단지	2840
		주공1단지	5040
	논현동	경복	308
	대치동	은마	4424
		청실1차	1090
		청실2차	288
	도곡동	삼익	247
		진달래1차	492
	삼성동	상아2차	480
		홍실	384
	압구정동	구현대3차	432
		구현대4차	170
		현대사원	766
		한양7차	239
	역삼동	개나리6차	276
		개나리4차	264
		개나리5차	192
		성보	375
		진달래2차	424
		진달래3차	432
	청담동	삼익	888
		한양	672
강동구	고덕동	고덕시영한라	1500
		고덕시영현대	1000
		고덕주공2단지	2600
		고덕주공1단지	780
	둔촌동	둔촌주공1단지	1370
		둔촌주공2단지	900
		둔촌주공3단지	1480
		둔촌주공4단지	2180
	상일동	고덕주공5단지	890
		고덕주공6단지	880
		고덕주공7단지	890
		고덕주공3단지	2580
		고덕주공4단지	410
서초구	반포동	경남	1056
		한신3차	1140
		삼호가든3차	424
		주공1단지	3590
		한신15차	190
		삼호가든1,2차	1034
		한양	456
		미주	280
		한신1차	790
	방배동	(구)삼호1차	420
		(구)삼호2차	264
		(구)삼호3차	216
	서초동	우성3차	276
		무지개	1074
		신동아1차	893
		신동아2차	104
		우성1차	786
		우성2차	403
		금호	324
		삼익	228
		삼호1차	708
	잠원동	한신2차	1572
		한신4차	1212
		대림	637
		반포한양	372
		한신7차	320
		우성	408
		한신5차	555
		한신6차	560
송파구	가락동	가락시영1차	3600
		가락시영2차	3000
	신천동	장미1차	2100
		장미2차	1302
		진주	1507
		크로바	120
	잠실동	주공5단지	3930
조합설립추진위원회 구성된 재건축 단지임. 8월 재건축 개발부담금법(가칭) 시행 전까지 관리처분계획인가 신청 못하면 개발부담금이 부과될 예정.

박중현 기자 sanjuck@donga.com

정경준 기자 news91@donga.com